合肥城建：定價(jià)、申購(gòu)指南分析

　　1、概況：

　　公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為普通商品住宅及其配套商業(yè)地產(chǎn)、綜合商務(wù)樓的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、服務(wù)是一家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、具有成熟盈利模式的專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域性的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　20 世紀(jì) 90 年代起，公司相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了琥珀山莊、安居苑東村、世紀(jì)陽(yáng)光花園（建設(shè)中）、琥珀公寓等住宅小區(qū)，以及仁和大廈商務(wù)寫(xiě)字樓。2007 年公司在合肥市東區(qū)啟動(dòng)建筑面積約 65 萬(wàn)平方米的“城發(fā)·琥珀名城”住宅項(xiàng)目，同年公司還取得了蚌埠市新城區(qū)約 145 畝、巢湖市放王崗項(xiàng)目約 236 畝的土地使用權(quán)，目前公司分別在合肥、蚌埠、巢湖等地?fù)碛屑s1,073畝、規(guī)劃建筑面積為129.48萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，為公司的區(qū)域擴(kuò)張、持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2．產(chǎn)品銷(xiāo)售方式和渠道

　　公司的商品住宅銷(xiāo)售分為現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售，以期房銷(xiāo)售為主。公司通過(guò)自行銷(xiāo)售（公司營(yíng)銷(xiāo)部）的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)的變化情況采取靈活的銷(xiāo)售手段。公司采用招投標(biāo)的辦法選擇專(zhuān)業(yè)的廣告公司負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的廣告策劃、設(shè)計(jì)及發(fā)布工作，并由營(yíng)銷(xiāo)部牽頭進(jìn)行經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)研工作。公司的房地產(chǎn)促銷(xiāo)手段主要包括廣告宣傳促銷(xiāo)、樓盤(pán)慶典儀式、現(xiàn)場(chǎng)及售樓處銷(xiāo)售、開(kāi)盤(pán)期間價(jià)格促銷(xiāo)、房地產(chǎn)交易會(huì)銷(xiāo)售等。

　　投資要點(diǎn)：

　　作為安徽省惟一獲得國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合效益百?gòu)?qiáng)稱(chēng)號(hào)的企業(yè)，并且是該省首家上市的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已經(jīng)初步形成了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要有：

　　1、公司在普通商品住宅開(kāi)發(fā)方面優(yōu)勢(shì)明顯。公司在開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型、滿(mǎn)足普通老百姓居住需求的產(chǎn)品方面有著先發(fā)優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　2、公司在多年的發(fā)展中探索出成熟的盈利模式，并通過(guò)嚴(yán)格的管理提高了管理效率和盈利能力。

　　3、公司在高質(zhì)量的產(chǎn)品創(chuàng)造中確立了公司良好的品牌形象，并使公司具備了無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和較強(qiáng)的定價(jià)能力。

　　4、公司擁有一支結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)驗(yàn)豐富并具有前瞻性戰(zhàn)略眼光的高管團(tuán)隊(duì)，以及支撐公司持續(xù)發(fā)展的人才隊(duì)伍，成為公司進(jìn)一步做大做強(qiáng)的根本保證。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：

　　行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：短期最大的風(fēng)險(xiǎn)是政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)給行業(yè)帶來(lái)的短期波動(dòng)。近年來(lái)，針對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快，政府從金融、稅收、土地、拆遷等方面出臺(tái)了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了很多不確定性。

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)大幅下跌，成交量低迷會(huì)對(duì)公司收入產(chǎn)生不利影響。

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：貸款利率、再融資政策、公司項(xiàng)目的預(yù)售情況和資金周轉(zhuǎn)情況對(duì)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)有著重要作用，同時(shí)也給公司帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　估值及投資建議：

　　我們通過(guò)對(duì)幾家主流房地產(chǎn)上市公司的分析得出，房地產(chǎn)行業(yè)07、08年平均動(dòng)態(tài)市盈率為56.77倍和28.08倍，平均市凈率為11.28。但所選的這幾家主流上市公司業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)中居前，業(yè)績(jī)?cè)鏊僖哺哂谛袠I(yè)平均，估值是建立在這幾家公司08年90%左右增長(zhǎng)率的基礎(chǔ)上，因此，對(duì)合肥城建的估值將在此基礎(chǔ)上做一定的折價(jià)。

　　我們預(yù)計(jì)合肥城建07、08、09年的每股收益為0.7元/股、0.81元/股、 1.11元/股。考慮到合肥城建的規(guī)模較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力有限等因素，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值情況，給予公司一定的折價(jià)，假設(shè)給予公司29倍左右的PE，按照業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，合肥城建的合理估值應(yīng)該在20.3~23.49元左右。結(jié)合公司新股特征，我們給予30％的溢價(jià)，公司上市首日合理定價(jià)為26.39~30.54元。