2009年房地產(chǎn)有望擠上產(chǎn)業(yè)振興“末班車”

全國新型建筑材料科技推廣中心 · 2009-02-09 00:00 留言

  為刺激經(jīng)濟,國務院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,其中鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺,裝備制造、造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預計也將次第出臺。樂觀地估計,房地產(chǎn)將會搭上國務院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”。

   專家認為,從已經(jīng)出臺的鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興計劃來看,大都著眼于方向性的描述,仍有許多細節(jié)需要完善。預計未來出臺的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也將注重短期以降低成本、刺激銷售為主,長期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設為主。  
 
  房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),如果搭上振興規(guī)劃“末班車”,無疑會提振行業(yè)信心。

  新政出臺仍有較大不確定性

  全球金融危機爆發(fā)后,中央政府已及時調(diào)整了政策,如提出促進經(jīng)濟發(fā)展十條措施,公布了兩年投資4萬億元的經(jīng)濟振興計劃;在國務院常務會議上再次強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)等等。這些措施有的針對宏觀經(jīng)濟,有的是直接針對房地產(chǎn)行業(yè),總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境。

  申銀萬國證券研究所最近發(fā)布的報告認為,未來一個月的政策將以延續(xù)前期政策為主,不會出臺新的刺激政策。一是前期出臺政策已經(jīng)較為密集,政府需要時間去觀察政策效果,住房和城鄉(xiāng)建設部也要求地方政府不能越權(quán)出臺刺激政策;二是從慣例來看,3月“兩會”召開將為下一階段的政策走勢定調(diào),在此之前也將形成一個“政策真空期”。

  專家認為,即便房地產(chǎn)搭上國務院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”,能帶來的新空間也不會太大,具體來說,購房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發(fā)總量70%以上)政策松綁等或?qū)㈥懤m(xù)出臺,進一步出臺措施減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力,房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或?qū)㈨槃萃瞥???梢悦鞔_的是,政府將進一步加大保障性住房的支持力度,今后“保障性住房(低端市場)+商品房(中高端市場)”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來。

  但是這些措施的逐步出臺將有一個過程,甚至還有很大的不確定性,包括近日有報道稱重慶市將暫?!百彿客藗€稅”政策等,都為房地產(chǎn)業(yè)能否搭上振興規(guī)劃“末班車”帶來不確定性。

  易居中國分析師楊紅旭認為,從目前形勢來看,即便房地產(chǎn)進入國務院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,也很難改變行業(yè)短期內(nèi)繼續(xù)下行的趨勢。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為,按最樂觀估計,房地產(chǎn)市場至少要到下半年才會出現(xiàn)回暖跡象。

  節(jié)后房價調(diào)整將成必然

  近期,政府在出臺一系列財政、稅收政策后,開始希望通過鼓勵開發(fā)商降價來刺激銷售回升。在此之前,曾出現(xiàn)部分地方政府阻礙開發(fā)商降價的情況,此次住房和城鄉(xiāng)建設部“救量不救價”的表態(tài)將消除這一障礙,有利于房價的下調(diào)。

  申銀萬國分析師認為,開發(fā)商在今年上半年的降價意愿將進一步增強。一是庫存的積壓導致自身的資金壓力不斷變大,企業(yè)需要通過消化庫存盡快回流現(xiàn)金;二是業(yè)界對未來的預期相對悲觀,對于經(jīng)濟前景的看淡以及房地產(chǎn)市場走勢的不清楚,使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于更快地降價出貨;三是政府也在積極引導開發(fā)商降價促銷。因此判斷春節(jié)后各地房價調(diào)整將成必然趨勢。

  在當前市場低迷的狀態(tài)下,如果企業(yè)自身沒有充足的現(xiàn)金儲備,唯一辦法就是降價促銷,盡快回籠資金。在這方面,萬科是一個明顯的例子。從2007年底開始,萬科就開始逐步實施降價計劃,并收到較好效果。雖有爭議,但萬科獲得了實實在在的現(xiàn)金流回籠。

  市場集中度將大幅提高

  根據(jù)各上市公司公布的2008年最新銷售數(shù)據(jù),萬科作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),市場占有率為2.6%。另外,中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強測評報告顯示,中國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國總銷售額的比重,2006-2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低。從市場發(fā)展角度看,我國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進行適度整合,淘汰一些企業(yè),鼓勵大型房企的規(guī)范化和規(guī)模化運營。眾所周知,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄,主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等,而民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣,這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財務風險和國際投行機構(gòu)做“對賭協(xié)議”,以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風險來臨,這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上,失去控股權(quán)。在這種鋌而走險的壓力下,業(yè)內(nèi)人士預計行業(yè)將進一步整合,企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場集中度。


(中國混凝土與水泥制品網(wǎng) 轉(zhuǎn)載請注明出處)

編輯:

監(jiān)督:0571-85871667

投稿:news@ccement.com

本文內(nèi)容為作者個人觀點,不代表水泥網(wǎng)立場。聯(lián)系電話:0571-85871513,郵箱:news@ccement.com。

最新評論

網(wǎng)友留言僅供其表達個人看法,并不表明水泥網(wǎng)立場

暫無評論

發(fā)表評論

閱讀榜

2024-12-24 09:54:45