金融危機(jī)下的匈牙利房地產(chǎn)業(yè)

　　金融危機(jī)的影響已經(jīng)向全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，歐洲正式進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)衰退。中東歐地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的大玩家基本來(lái)自西歐資本，而西歐融資渠道的凍結(jié)導(dǎo)致他們的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)艱難，項(xiàng)目開發(fā)開始減速或者停滯；經(jīng)濟(jì)前景的不確定性，造成需求方進(jìn)入觀望狀態(tài)，中東歐地區(qū)包括匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率上升、收益下降，市場(chǎng)交易停滯。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在開始到明年全年，匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入停滯期，市場(chǎng)中的投資項(xiàng)目可能進(jìn)行較激烈的整合，實(shí)力雄厚的開發(fā)商將加快淘汰陷入困境的投資商，并等待經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定和好轉(zhuǎn)。最樂觀的意見認(rèn)為2010年將進(jìn)入恢復(fù)期，而最悲觀的意見則認(rèn)為2011年才能見到曙光。

　　一、匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)顯著惡化，預(yù)期黯淡。

　　匈經(jīng)濟(jì)智庫(kù)GKI和AL Holding發(fā)布的布達(dá)佩斯房地產(chǎn)指數(shù)顯示，2008年10月指數(shù)為-15.1,房地產(chǎn)預(yù)期顯著惡化，即將逼近一年前的最低谷。今年7月曾短暫出現(xiàn)的樂觀情緒，很快就因金融危機(jī)對(duì)匈牙利的突然襲擊而破滅。

　　住宅市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)已經(jīng)降到歷史最低點(diǎn)；寫字樓市場(chǎng)預(yù)期惡化程度最大，同時(shí)伴隨著空置率上升的窘境；零售商鋪市場(chǎng)預(yù)期保持不變，甚至在倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)方面還略有改善；宅基地市場(chǎng)仍然是需求旺盛，預(yù)期堅(jiān)挺，雖然遠(yuǎn)期展望可能會(huì)下降。

　?。ㄒ唬懽謽鞘袌?chǎng)開發(fā)下降，租賃市場(chǎng)下降，空置率上升，布達(dá)佩斯供大于求繼續(xù)加重。

　　2008年整個(gè)上半年里，布達(dá)佩斯的寫字樓開發(fā)一直保持著強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，直到三季度才出現(xiàn)輕微跌幅。另一方面，三季度寫字樓租賃市場(chǎng)同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，空置率開始上升。全國(guó)范圍內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期沒有顯著變化，但首都布達(dá)佩斯的預(yù)期較積極，而匈牙利西部的預(yù)期較消極，匈牙利東部的預(yù)期基本不變。布達(dá)佩斯的受訪者中，41%認(rèn)為市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，55%則認(rèn)為市場(chǎng)趨于供需平衡。

　　供求情況在全國(guó)各地區(qū)有不同表現(xiàn)。西部供過(guò)于求程度最嚴(yán)重，而東部情況稍好些。寫字樓出租率，西部和東部分別為76%和80%.對(duì)于未來(lái)12個(gè)月的預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，西部供過(guò)于求的情況會(huì)略有改善，而東部將維持現(xiàn)在的情況不變，但首都布達(dá)佩斯供大于求情況將繼續(xù)加重。

　?。ǘ┝闶凵啼伿袌?chǎng)換手率下降，市場(chǎng)供應(yīng)開始過(guò)剩

　　目前零售商鋪市場(chǎng)換手率開始下降，市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩開始出現(xiàn)小幅上升。對(duì)于未來(lái)12個(gè)月的預(yù)期，布達(dá)佩斯和匈牙利西部業(yè)者認(rèn)為市場(chǎng)情況將保持不變，而匈牙利東部的業(yè)者認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)輕微下降。需求方對(duì)未來(lái)12個(gè)月零售商鋪市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)交易和租賃預(yù)期保持不變。

　?。ㄈ﹤}(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)開發(fā)和出租兩旺，但預(yù)期趨于黯淡。

　　2008年匈牙利倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和出租面積都將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平。2007年三季度到2008年二季度之間，空置率處于上升態(tài)勢(shì)，但到2008年三季度，空置率開始下降。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，7月對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的惡化不過(guò)是暫時(shí)現(xiàn)象，因?yàn)?0月市場(chǎng)的表現(xiàn)轉(zhuǎn)好，預(yù)示前景出現(xiàn)積極因素。但面臨歐洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退以及隨之導(dǎo)致的運(yùn)輸市場(chǎng)需求萎縮的情況，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的預(yù)期不可避免地趨于黯淡，業(yè)者認(rèn)為，未來(lái)12個(gè)月市場(chǎng)將出現(xiàn)停滯。

　?。ㄋ模┳≌袌?chǎng)整體預(yù)期惡化，首付比率提高和房貸收緊抑制住宅市場(chǎng)的活力。

　　住宅市場(chǎng)預(yù)期自2008年7月以來(lái)，就出現(xiàn)全國(guó)范圍的明顯惡化。在布達(dá)佩斯，除了“佩斯及其他地區(qū)”和“預(yù)制板房”兩個(gè)細(xì)分市場(chǎng)保持預(yù)期不變外，其他細(xì)分市場(chǎng)的預(yù)期都出現(xiàn)下降；首都以外的其他地區(qū)，幾乎所有細(xì)分市場(chǎng)都出現(xiàn)消極的預(yù)期。

　　對(duì)于未來(lái)12個(gè)月的預(yù)期，業(yè)者認(rèn)為，布達(dá)佩斯市場(chǎng)將保持不變；匈牙利西部供應(yīng)過(guò)剩略為降低；匈牙利東部供應(yīng)過(guò)剩出現(xiàn)上升。

　　匈牙利抵押借貸方面，10月是個(gè)分水嶺：雖然匈牙利家庭房貸已經(jīng)被證明質(zhì)量較好，銀行放貸仍趨向于更謹(jǐn)慎，首付比率將提高，借貸成本將上升，而貸款幣種將從瑞士法郎轉(zhuǎn)為歐元。這些情況導(dǎo)致抵押借貸市場(chǎng)的顯著下降。

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　　二、匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)陷入停滯，市場(chǎng)即將開始重新洗牌。

　　全球金融危機(jī)的余波正在發(fā)酵，銀行等金融機(jī)構(gòu)或者陷入自身難保的泥潭中掙扎，或者站在泥潭邊捂緊錢包觀望，資金密集型的房地產(chǎn)市場(chǎng)很快面臨融資渠道停滯所帶來(lái)的困境。

　　（一）融資渠道凍結(jié)造成項(xiàng)目難以為繼，項(xiàng)目?jī)r(jià)值縮水。

　　金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)最重要的影響，就是銀行融資渠道實(shí)際上已經(jīng)停滯。早前開工的項(xiàng)目雖然仍在繼續(xù)，但新項(xiàng)目無(wú)法獲得融資，據(jù)業(yè)者估計(jì)約有90%的項(xiàng)目已經(jīng)停工。

　　另一個(gè)比較關(guān)鍵的影響是中東歐地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大鱷（主要是西歐資本）目前不得不重新評(píng)估它們的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)都已經(jīng)縮水到非常低的水平。據(jù)業(yè)者估計(jì)，資產(chǎn)平均縮水20-30%,某些資產(chǎn)可能縮水50%.從銀行角度來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目市值大幅下降意味著相關(guān)項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行開始要求借貸人提供額外擔(dān)保，也有銀行因自身流動(dòng)性問(wèn)題終止合同。

　　整體來(lái)看，中東歐地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大鱷仍然擁有豐富的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但在目前形勢(shì)下，為了保障正在運(yùn)行的項(xiàng)目，大部分現(xiàn)金儲(chǔ)備被牽制其中，他們也在信貸危機(jī)下煎熬，被迫出售項(xiàng)目股份。除非銀行融資渠道解凍，否則中東歐房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張狀況將不會(huì)根本逆轉(zhuǎn)。

　?。ǘ┩顿Y市場(chǎng)同時(shí)陷入停滯，開發(fā)商難以出售項(xiàng)目套取現(xiàn)金自救。

　　投資市場(chǎng)凍結(jié)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商難以出售其資產(chǎn)。業(yè)者認(rèn)為，問(wèn)題的關(guān)鍵不是市場(chǎng)上缺乏資金，市場(chǎng)上的資金依舊充足。許多房地產(chǎn)投資商近年來(lái)獲得了豐厚的利潤(rùn)，這些利潤(rùn)仍然存在。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上有兩類玩家：一類是流動(dòng)性問(wèn)題纏身的投資商，一類是現(xiàn)金充裕的私募基金。問(wèn)題在于市場(chǎng)不知道什么時(shí)候才能觸底，不知道什么時(shí)候出手才能賺回投資，市場(chǎng)都在觀望。私募基金其實(shí)非常期望收購(gòu)項(xiàng)目，因?yàn)橐匀绱说蛢r(jià)購(gòu)買高質(zhì)量項(xiàng)目可能是百年難遇的機(jī)會(huì)，另一方面，那些因缺乏現(xiàn)金的投資商為自救唯一出路只能是出售自己的項(xiàng)目。

　　三、市場(chǎng)分析人士對(duì)匈房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和長(zhǎng)期表示審慎樂觀，但一切取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)恢復(fù)穩(wěn)定的速度。

　　目前，市場(chǎng)分析人士正在謹(jǐn)慎評(píng)估金融危機(jī)對(duì)匈房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度影響，但認(rèn)為危機(jī)不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，因此對(duì)短期和長(zhǎng)期的發(fā)展保持審慎樂觀。他們的觀點(diǎn)如下：與西歐或周邊其他中東歐國(guó)家相比，匈牙利房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品定價(jià)偏低，從而降低了可能出現(xiàn)大幅度下滑的風(fēng)險(xiǎn)，也加強(qiáng)了危機(jī)過(guò)后恢復(fù)的能力。那些資金充裕并且擁有高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資組合的投資商將熬過(guò)目前的困境，并在危機(jī)過(guò)后的市場(chǎng)上占據(jù)更有利的位置，目前的金融危機(jī)所帶來(lái)的唯一正面影響就是推動(dòng)了市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程，從而促使市場(chǎng)走向以質(zhì)量取勝的發(fā)展方向。隨著需求面的下降，供應(yīng)面將出現(xiàn)整體的質(zhì)量提升，長(zhǎng)期來(lái)看這將有利于匈牙利整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　分析人士認(rèn)為，匈房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年將面臨嚴(yán)峻局勢(shì)，但有可能在2010-2011年復(fù)蘇，而這取決于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)恢復(fù)穩(wěn)定的速度。

　　四、匈牙利政府考慮擴(kuò)大住房貸款補(bǔ)貼。

　　據(jù)匈媒體報(bào)道，匈牙利政府正在考慮是否取消國(guó)家對(duì)住房貸款補(bǔ)貼發(fā)放的年齡限制，或者將申請(qǐng)者年齡上限從35歲提高到40歲。有關(guān)修正案可能在明年春季提交立法機(jī)構(gòu)審查?？色@得國(guó)家補(bǔ)貼的住房貸款單筆額度保持不變，最低500萬(wàn)福林（1.85萬(wàn)歐元）,最高不超過(guò)1500萬(wàn)福林（5.55萬(wàn)歐元）。
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