供需兩側(cè)調(diào)控發(fā)力 房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京舉行，指出要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手，并具體提出“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，這其中確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展又是重中之重。

“大前提‘房住不炒’的主基調(diào)沒有變，保交樓、保民生、保穩(wěn)定?！被涢_證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)羅志恒認(rèn)為，總體來看，通過滿足房企合理融資需求，改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖；需求端因城施策支持剛性和改善性住房需求，但不會(huì)過度刺激而透支居民購買力。接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)將從增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重，房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)向合規(guī)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)供給從商品房為主轉(zhuǎn)向租售并舉，市場(chǎng)交易從投資熱情回歸至居住為主等。

守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線

與往年不同，今年會(huì)議將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的重要內(nèi)容。

“我認(rèn)為這次提出的防范化解是‘雙向調(diào)控’，包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)‘泡沫化、金融化’的風(fēng)險(xiǎn)。”廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文表示。

“雙向調(diào)控”與房地產(chǎn)的“雙重屬性”有關(guān)。

一方面，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其本身投資體量大，同時(shí)與建筑、家電等行業(yè)緊密結(jié)合，產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈上涉及企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人口龐大。但今年以來，房地產(chǎn)出現(xiàn)顯著下跌的態(tài)勢(shì)，1月—11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比已經(jīng)下行至-9.8%，這對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生一定影響?！氨囟ㄒ尫康禺a(chǎn)發(fā)展企穩(wěn)，減少波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的影響?！壁w卓文認(rèn)為。

另一方面，房地產(chǎn)由于其不動(dòng)產(chǎn)的特殊性質(zhì)和很高的交易金額，以及由此帶來的貸款需求，具有很強(qiáng)的金融屬性，往往被作為投資乃至投機(jī)活動(dòng)的標(biāo)的，容易出現(xiàn)“泡沫化、金融化”風(fēng)險(xiǎn)，由此也需調(diào)控。因此此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，繼續(xù)遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

另外，房地產(chǎn)還與民生、社會(huì)穩(wěn)定相關(guān)，這是社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。此次會(huì)議也重點(diǎn)提出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”。

“要在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹‘底線思維’。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)蔓延，特別是不會(huì)沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及國(guó)企和央企地產(chǎn)、地方政府平臺(tái)等。

會(huì)議繼續(xù)提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”。

推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題，會(huì)議也提出了解決方向。

方向之一是改善優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)頭部企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議提出“滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。

“降低開發(fā)主體風(fēng)險(xiǎn)、保持開發(fā)主體的穩(wěn)定是市場(chǎng)穩(wěn)定的重要方面。”趙卓文表示，此前很少在重大會(huì)議上提開發(fā)主體，說明優(yōu)質(zhì)頭部房企防風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前的突出問題，未來需要更多有效政策去改善。

11月以來，國(guó)家已陸續(xù)出臺(tái)利好政策。金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策出臺(tái)，“三箭齊發(fā)”，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。并且，全國(guó)多地也因城施策，放開限購、降低公積金貸款利率等激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)舉措出臺(tái)。

“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定位體現(xiàn)在短期防風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)模式轉(zhuǎn)型兩方面。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，滿足行業(yè)合理融資需求，恢復(fù)行業(yè)信用，讓這些優(yōu)質(zhì)頭部房企恢復(fù)融資能力，能改善資產(chǎn)負(fù)債表下降的局面，幫助行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)。

除了滿足合理融資需求外，記者還注意到，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，而今年進(jìn)一步提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

“我認(rèn)為新模式從供給側(cè)來說是租購并舉，保租房、長(zhǎng)租房；從群體講則是以新市民需求為主；從模式上講，要告別土地依賴，告別‘三高’?！崩钣罴握f，此次會(huì)議預(yù)示著房地產(chǎn)管理的基調(diào)已轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場(chǎng)和需求，這是疫情后一攬子紓困政策的重要內(nèi)容，也是擴(kuò)大內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)的重要一環(huán)。

“明年對(duì)于房地產(chǎn)是一個(gè)‘重構(gòu)的時(shí)期’，包括土地財(cái)政模式、開發(fā)模式、住房制度、開發(fā)主體等都要重構(gòu)?！壁w卓文認(rèn)為，未來房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型發(fā)展為“一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭連著民生”的行業(yè)，從長(zhǎng)期看房地產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、低杠桿的新發(fā)展模式。