促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展——落實中央政治局會議精神做好當(dāng)前經(jīng)濟工作系列述評之五

4月29日召開的中共中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前，全面貫徹落實中央政治局會議精神，要守住定位，因城施策，在調(diào)控的精準(zhǔn)性上下功夫，有效管控重點風(fēng)險，做好“穩(wěn)”字大文章，采取綜合措施促進房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。

堅持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

今年以來，全國房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，但其下行態(tài)勢需高度關(guān)注。

從房地產(chǎn)行業(yè)幾個關(guān)鍵指標(biāo)看：一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%；3月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。

受疫情反彈、個別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險暴露、個人收入預(yù)期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)銷售下降，企業(yè)流動性風(fēng)險有所聚集。

在房地產(chǎn)市場主體方面，受個別房企爆雷等影響，銀行等金融機構(gòu)收緊融資端，銷售下滑，一些地方對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不規(guī)范，多重因素加劇了房企的流動性風(fēng)險，使房地產(chǎn)市場微循環(huán)出現(xiàn)“梗阻”。

較長時間以來，剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率，一些地方首套房資質(zhì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有待完善，這些因素增加了購房者的購房成本，加劇了住房消費者延緩入市的趨勢。

2021年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟發(fā)揮著舉足輕重的作用，“要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”。

“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟社會發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險源’，對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范有著重要的系統(tǒng)性影響。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳說，此次中央政治局會議圍繞房地產(chǎn)市場發(fā)展釋放了“穩(wěn)字當(dāng)頭”的積極信號。各地在守好風(fēng)險底線的同時，針對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以更加有針對性地、靈活地因城施策，改善土地出讓條件，支持首套剛性購房需求和合理改善性需求，針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。

堅持“因城施策”，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)

降低限購限售門檻、下調(diào)首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來，累計近110個城市已出臺各類房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

專家表示，此次中央政治局會議提出兩個“支持”、一個“優(yōu)化”，充分釋放出對各地因城施策的政策信號。

我國地域廣袤，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場差異大，市場分化明顯。長三角、珠三角區(qū)域一些熱點城市供需矛盾在較長時間內(nèi)依然比較突出，市場回升預(yù)期逐步增強，然而部分人口持續(xù)流出的城市市場仍在低位運行。

針對新情況新挑戰(zhàn)，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點因城施策；相關(guān)部門出臺促房地產(chǎn)市場良性循環(huán)措施。

100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率；部分城市對生育二孩、三孩家庭購買首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限；擴大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對出險企業(yè)的并購貸款，允許債務(wù)展期；規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管；保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理……

優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展租賃住房。加快保障性租賃住房建設(shè)，發(fā)展長租房市場。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。2022年全國基本建設(shè)保障性租賃住房投資總額預(yù)估約8500億元。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅將有所收窄。

在預(yù)售資金監(jiān)管方面，專家建議，各地要完善預(yù)售資金監(jiān)管，明確預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付工程款，嚴(yán)格按照工程節(jié)點撥付資金，確保按時竣工交付。防止因防范風(fēng)險，過度提高監(jiān)管額度，放慢放款撥付進度的情況。

“推進爆雷房企盡快出清，穩(wěn)定市場預(yù)期很重要?！眲⒘毡硎?，一方面，通過降低首套房貸款利率和住房交易稅費，提高購房者支付能力，提振合理的住房消費需求和改善性需求，加強預(yù)期引導(dǎo)；另一方面要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護購房群眾合法權(quán)益。

堅持“房住不炒”，守牢風(fēng)險底線

這次中央政治局會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

目前，規(guī)模高達(dá)10萬億元級的房地產(chǎn)市場，正在進行深度調(diào)整。過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營底層邏輯正在改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎(chǔ)民生行業(yè)地位正在確立鞏固。

“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已經(jīng)成為社會共識。這個定位沒有動搖，力度沒有放松。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，各地因城施策不能脫離這個定位和方向，更不能病急亂投醫(yī)，把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。關(guān)鍵要繼續(xù)實施好房地產(chǎn)長效機制，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

房地產(chǎn)業(yè)告別高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式，回歸基礎(chǔ)民生屬性和租購并舉后，依然大有可為。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。

同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

謀全局謀長遠(yuǎn)，尊重房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，錨定人民日益增長的對美好生活的向往，為百姓提供可負(fù)擔(dān)、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全體人民住有所居，這是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本要義。