超十城出臺(tái)措施拯救“爛尾樓”，地產(chǎn)紓困基金加速落地

近期中期業(yè)績會(huì)期間，“保交付”成為房企回應(yīng)外界的焦點(diǎn)問題。萬科郁亮為實(shí)地調(diào)查各地項(xiàng)目情況，兩個(gè)月走訪35個(gè)城市，看100多個(gè)項(xiàng)目；碧桂園莫斌稱，一定秉承對業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，努力實(shí)現(xiàn)完美交樓......

較為穩(wěn)健的龍頭尚且如此，那些已經(jīng)出險(xiǎn)、或面臨資金壓力的房企，保交樓的壓力則更為巨大。在金科股份最新召開的全集團(tuán)“保交樓”專題會(huì)議上，管理層稱下半年公司交付體量大、壓力大，要盡最大努力實(shí)現(xiàn)“保交樓”既定目標(biāo)。

以往理所當(dāng)然的買房收樓，對當(dāng)下的購房者來說，成了押注房企資金實(shí)力的概率事件。更嚴(yán)峻的是，對部分出險(xiǎn)房企來說，單靠自身力量已很難統(tǒng)籌償債與交樓兩座大山。

8月31日召開的國常會(huì)指出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。7月底，“保交樓”更是首次被寫入政治局會(huì)議文件，成為當(dāng)下穩(wěn)定民生的重要事件。

值得注意的是，近段時(shí)間已有超十城出臺(tái)相關(guān)措施，助力實(shí)現(xiàn)保交樓。其中，鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等地明確設(shè)立紓困基金，由政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國企等國有資本，通過紓困基金穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，以政府主導(dǎo)的紓困基金目的明確，以國有資本為風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目帶來信用背書，增強(qiáng)了項(xiàng)目的投資吸引力，且資金落地快效率高。此外，當(dāng)各地的基金推動(dòng)本地項(xiàng)目逐步解困，出險(xiǎn)企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。

地產(chǎn)紓困基金陸續(xù)落地

為助力實(shí)現(xiàn)“保交樓”，地產(chǎn)專項(xiàng)借款已多次出現(xiàn)在官方表述中。

近日國常會(huì)指出，地方要“一城一策”用好工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。再早前，8月19日住建部消息稱，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

在高層會(huì)議指導(dǎo)下，地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金也陸續(xù)出臺(tái)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

8月25日，紹興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展攻堅(jiān)行動(dòng)工作專班辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)稱，紹興正在謀劃設(shè)立一個(gè)房地產(chǎn)穩(wěn)?；穑?jì)劃通過“國企出資+金融機(jī)構(gòu)并購貸款”方式，推動(dòng)整體項(xiàng)目前行，正在前期調(diào)研中 。

8月23日，在湖北省地方金融組織不良資產(chǎn)處置項(xiàng)目對接會(huì)上，湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度，服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

8月21日，南寧市方面也表示，籌劃設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，聚焦住房類房地產(chǎn)問題項(xiàng)目，首期由南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南寧交通投資集團(tuán)有限公司、南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資，江蘇言睿產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人，首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位。

再早前，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》正式發(fā)布，按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元。此外，杭州市也有消息稱正計(jì)劃成立紓困基金，首輪融資規(guī)模約20億元。

暫未傳出紓困基金的城市，許多也在通過行政手段，督促樓盤交付。比如合肥，將建立由常務(wù)副市長擔(dān)任組長的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機(jī)制，下設(shè)六個(gè)工作專班，暢通房企及購房者雙方反映問題渠道，確保存量問題逐步得以解決，遏制增量問題發(fā)生。

河南開封、洛陽、平頂山、駐馬店，以及陜西咸陽、四川遂寧、四川涼山彝族自治州冕寧縣等地，則針對問題樓盤分別出臺(tái)了“一樓一策一專班”、“一企一策、一樓一企”、“一對一”幫扶等措施，安排專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

中指研究院認(rèn)為，紓困基金在設(shè)立形式、風(fēng)格，化解的方式、目的等方面，均有明顯特征。一是資金落地快、效率高；二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是其根本目的，通過項(xiàng)目收并購等方式對問題樓盤進(jìn)行解困，引導(dǎo)多方資本逐步消化風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；三是以少帶多，起到資金杠桿作用，例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，在項(xiàng)目最終的投資占比上限為12%，可撬動(dòng)約八倍的市場資金。

房企積極表態(tài)保交付

作為最早出臺(tái)紓困基金的城市，鄭州該基金“首單”落在了建業(yè)地產(chǎn)身上。8月5日，建業(yè)與鄭州市房地產(chǎn)紓困基金達(dá)成鄭州北龍湖金融島項(xiàng)目合作，建業(yè)獲約5億元現(xiàn)金。

在最近召開的中期業(yè)績會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森表示，接下來也會(huì)和央企資產(chǎn)管理公司、本土資產(chǎn)管理公司（AMC）加強(qiáng)合作，有很多項(xiàng)目正在談。與中海、中電建等央企在項(xiàng)目層面的合作，也正在篩選中。

據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)也在和省內(nèi)AMC公司積極對接，有不同層級和形式的基金可以幫助企業(yè)紓困，一方面是保交付的專項(xiàng)基金，另一方面是解決流動(dòng)性問題的基金。目前來看，建業(yè)與省、市的對接都有突破。

今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)完成31個(gè)項(xiàng)目、11457戶的交付工作，其中超2100套實(shí)現(xiàn)提前交付。對于下半年的規(guī)劃，管理層曾在投資者溝通會(huì)上表示，公司下一步主要任務(wù)是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，爭取未來2~3個(gè)月實(shí)現(xiàn)95~100%的復(fù)工率。

建業(yè)之外，其他房企也將保交付作為當(dāng)下的重中之重。8月30日，金科股份組織召開全集團(tuán)“保交樓”專題會(huì)議，研究部署現(xiàn)階段公司“保交樓”工作。

金科控股董事局主席黃紅云稱，要統(tǒng)籌抓好生產(chǎn)經(jīng)營與風(fēng)險(xiǎn)防控，推進(jìn)“保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定，促轉(zhuǎn)型升級”工作，穩(wěn)定公司生產(chǎn)經(jīng)營大盤，逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)?！氨＝粯恰笔钱?dāng)前的首要任務(wù)，公司上下要齊心協(xié)力，戰(zhàn)勝一切困難，完成這項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

金科股份總裁楊程鈞指出，下半年公司交付體量大、壓力大，要盡最大努力實(shí)現(xiàn)“保交樓”既定目標(biāo)，同時(shí)從思想意識(shí)、保障機(jī)制、尋求政府支持、尋求合作單位支持和公司內(nèi)部管控五個(gè)方面作了具體要求。

經(jīng)營情況尚且穩(wěn)健的房企，也將此作為當(dāng)下的重點(diǎn)工作。萬科郁亮稱，今年萬科開始推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35% 項(xiàng)目在交付的同時(shí)，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。這一比例今后還會(huì)繼續(xù)提高。為實(shí)地調(diào)查各地項(xiàng)目情況，他兩個(gè)月走訪了35個(gè)城市。

天風(fēng)證券認(rèn)為，保交付不僅僅是民生問題，更是行業(yè)債務(wù)化解和轉(zhuǎn)型優(yōu)化的關(guān)鍵，只有給出明確的解決方案，緩解無序違約和購房者擔(dān)憂，才能從根本上重塑行業(yè)信心。

在這一過程中，壓實(shí)出險(xiǎn)房企股東責(zé)任，提高違約成本，是解決項(xiàng)目交付問題和信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延最重要的前提。紓困基金有望加速“資產(chǎn)大于負(fù)債”項(xiàng)目的市場化處置，對于資不抵債項(xiàng)目，只有通過加速破產(chǎn)重整、債務(wù)重組的手段，才能盡快實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清和轉(zhuǎn)移，及時(shí)保障購房者合法權(quán)益。

東方證券表示，專項(xiàng)借款本質(zhì)上是高優(yōu)先級債權(quán)的置換，而非對困難房企的直接削債或輸血，因此在需求緩慢復(fù)蘇的背景下，困難房企的資產(chǎn)負(fù)債表并未得到明顯改善。目前，仍然需要進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性政策推升購房需求，才能緩解本輪危機(jī)。

對于國常會(huì)提到的“靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這并非是放寬條件，而是各地落實(shí)屬地責(zé)任、房企落實(shí)主體責(zé)任，多方合力創(chuàng)新工具選擇。比如，本項(xiàng)目資金無法平衡，但可以跨項(xiàng)目平衡；在投入專項(xiàng)借款的同時(shí)，引入品牌代建方；借助專項(xiàng)借款、紓困基金介入，以國資背景修復(fù)信用關(guān)系等。