一文理清134城政策松綁后的“樓市眾生相”：5月仍在低處徘徊

近期地方樓市紓困政策接連落地，市場(chǎng)關(guān)心此輪松綁能否提振樓市。從5月房企銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)止跌回升，相比上一月出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但同比仍表現(xiàn)慘淡，單月和累計(jì)跌幅仍在擴(kuò)大，目前市場(chǎng)尚難言筑底。

此輪松綁政策特征在于頻率密集，力度逐漸提升，甚至觸及到限購(gòu)、限貸、限售等核心政策，且逐漸向高能級(jí)城市延伸。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)政策發(fā)揮效果仍存在一定時(shí)滯，寄希望于下半年出現(xiàn)回暖信號(hào)，其中一二線城市會(huì)率先復(fù)蘇。當(dāng)前樓市整體的回暖仍未到來(lái)，導(dǎo)致房企拿地趨于謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)也維持清冷。

環(huán)比止跌同比慘淡

5月房企銷售出現(xiàn)了一絲暖意，暫時(shí)止住了前幾個(gè)月連續(xù)環(huán)比下滑的趨勢(shì)，但同比情況仍不樂(lè)觀，大多房企離全年銷售目標(biāo)仍有較遠(yuǎn)的距離。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，相比4月16%的環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善，略微顯現(xiàn)出暖意； 但同比來(lái)看銷售仍然慘淡，單月業(yè)績(jī)同比降低59.4%，前5個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅均較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

已披露銷售快報(bào)的規(guī)模房企體現(xiàn)出相似的特征。碧桂園5月銷售金額為287.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)26.81%，結(jié)束了今年前四個(gè)月連續(xù)下滑的趨勢(shì)，但與去年同期相比仍近乎腰斬。萬(wàn)科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，而同比下跌46.56%。

銷售排名的門檻也隨之腰斬。前5個(gè)月累計(jì)銷售TOP50的門檻由去年同期的227億元降至今年的109億元；TOP100的門檻則由83億元降至37.2億元。前5個(gè)月累計(jì)銷售破千億的僅有碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展三家房企，權(quán)益銷售金額分別為1500.8億元、1087.7億元和1066.2億元。

另一家機(jī)構(gòu)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，頭部陣營(yíng)房企數(shù)量減少最為明顯。 千億以上陣營(yíng)僅3家，同比減少12家； 第一陣營(yíng)（500-1000億）和第二陣營(yíng)（300-500億）房企分別為9家和12家，同比均減少9家； 第三陣營(yíng)（200-300億）房企為15家，同比減少2家，基本保持穩(wěn)定。

行業(yè)前景不明朗，大多數(shù)房企在年初選擇不披露銷售目標(biāo)，或者主動(dòng)調(diào)降目標(biāo)。即便如此，在公開(kāi)披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的上市房企中，前5個(gè)月的目標(biāo)完成度仍然不及預(yù)期，幾乎均低于去年同期水平。

碧桂園的目標(biāo)完成度相對(duì)較高，前五個(gè)月1501億元的業(yè)績(jī)相比于4550億元的全年目標(biāo)，完成率為33%，但仍明顯低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目標(biāo)完成度均不及30%，例如越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)分別為28%、22.8%、20.7%。

“5月銷售數(shù)據(jù)尚未完全發(fā)布，部分開(kāi)發(fā)商或有小幅環(huán)比改善，在一定程度上帶來(lái)些許市場(chǎng)信心恢復(fù)，但房地產(chǎn)銷售季節(jié)性較強(qiáng)，且容易受到疫情影響產(chǎn)生較大波動(dòng)，故依此判定行業(yè)景氣是否恢復(fù)為時(shí)尚早。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-4月數(shù)據(jù)，目前也尚未看到明顯復(fù)蘇或筑底跡象。”惠譽(yù)評(píng)級(jí)企業(yè)研究董事沈家超接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示。

政策生效仍有時(shí)滯

近期地方松綁樓市政策動(dòng)作頗為頻繁。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，全國(guó)已有134城累計(jì)出臺(tái)了223次樓市調(diào)控政策，堪稱近幾年中放松政策出臺(tái)最密集的時(shí)段，且調(diào)控政策頻次呈現(xiàn)逐月走高的特征。 政策內(nèi)容涉及放松限購(gòu)、限貸、限售及公積金貸款等多個(gè)方面，主要集中在三四線城市。

但從房企銷售情況來(lái)看，樓市松綁尚未完全發(fā)揮出效果。一位頭部房企南方區(qū)域銷售人員告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，能夠感受到市場(chǎng)略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出臺(tái)了公積金轉(zhuǎn)首付、2.5成首付、降低利率、取消重點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)等政策，但提振樓市需要多種因素綜合作用，惠州的大環(huán)境還是靠深圳外溢，所以還需要時(shí)間恢復(fù)市場(chǎng)信心。”

“回暖的力度還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，比如從最早的出臺(tái)政策的鄭州的情況來(lái)看，政策刺激效應(yīng)迅速遞減，所以購(gòu)房者還是處在觀望階段，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的穩(wěn)定預(yù)期措施，還會(huì)進(jìn)一步觀望。總體來(lái)說(shuō)，接下來(lái)情況仍需多觀察，但6、7月情況大概率不會(huì)比4、5月更差。

目前來(lái)看，已經(jīng)有多個(gè)城市觸及“三限”核心調(diào)控政策的放松，且城市能級(jí)也不斷提升，逐漸向一二線城市蔓延。例如成都、長(zhǎng)沙、杭州、?？诘葻衢T城市都先后加入了樓市松綁行列。

一二線城市需求最為強(qiáng)勁，其松綁措施強(qiáng)度備受關(guān)注?！耙痪€城市出于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲及控制人口數(shù)量過(guò)快增長(zhǎng)等需要，不太可能出現(xiàn)大力度的松綁政策，更多可能是圍繞著人才引進(jìn)方面有限松綁。政策效果何時(shí)體現(xiàn)無(wú)法預(yù)期，更多取決于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期?！鄙蚣页Q。

值得一提的是，南京曾在不久前傳出“取消二手房限購(gòu)”消息，但在當(dāng)日即被叫停，還有很多地方松綁政策并沒(méi)有明確文件。沈家超對(duì)此表示，多數(shù)松綁政策屬于地方性政策，無(wú)明確文件和“一日游”現(xiàn)象意味著地方政府在試探市場(chǎng)反應(yīng)和上級(jí)能接受的邊界，因?yàn)橹醒搿耙虺鞘┱钡闹笇?dǎo)意見(jiàn)并未有明確的定性定量指標(biāo)。松綁的邊界必然是不違背中央關(guān)于“房住不炒”的底線。

業(yè)內(nèi)將希望投向今年下半年。多位房企相關(guān)人士都對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，當(dāng)前行業(yè)大環(huán)境仍然沒(méi)有根本性改善，市場(chǎng)反彈仍需時(shí)間。一位TOP10房企人士稱，內(nèi)部高管預(yù)計(jì)市場(chǎng)觸底回升的時(shí)間點(diǎn)要到下半年。

克而瑞研究預(yù)計(jì)，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時(shí)積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

上述分析師也表示，政策出臺(tái)到市場(chǎng)回暖之間會(huì)存在時(shí)滯，而且隨著市場(chǎng)需求逐步消耗，時(shí)滯會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，“比如2008年刺激樓市時(shí)，政策時(shí)滯只有3個(gè)月，但到了2014年那一輪刺激時(shí)，真正傳導(dǎo)到三四線城市就需要兩年以上持續(xù)的刺激。當(dāng)前這一輪中，一二線城市一定是率先復(fù)蘇的，但三四線城市節(jié)奏會(huì)非常慢。”

“更為根本的區(qū)別是，現(xiàn)在已經(jīng)不會(huì)把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，‘房住不炒’仍然是政策基調(diào)?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

沈家超預(yù)計(jì)，若今后不再有全國(guó)范圍的大規(guī)模疫情，且經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，下半年行業(yè)銷售同比跌幅將逐漸收窄。主要開(kāi)發(fā)商（非統(tǒng)計(jì)局口徑）1-5月的新建商品住宅銷售額同比下跌約50%，若前述條件滿足，惠譽(yù)預(yù)計(jì)全年同比變動(dòng)數(shù)將回升至下跌約25-30%。

房企拿地趨于謹(jǐn)慎

銷售不振也讓房企投資拿地趨于謹(jǐn)慎，部分出險(xiǎn)房企已經(jīng)無(wú)力投資，土地市場(chǎng)仍然處于不溫不火的狀態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，銷售TOP50企業(yè)單月投資力度降至今年次低，僅高于1月份，同環(huán)比分別下降95%和70%。投資意愿相對(duì)較高的企業(yè)依然是中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企，民企在土地市場(chǎng)幾乎“隱身”。

今年前5個(gè)月，新增土地貨值在500億元以上的房企有萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)和建發(fā)房產(chǎn)。其中，建發(fā)房產(chǎn)在5月廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

部分出險(xiǎn)房企受制于資金壓力，已經(jīng)無(wú)緣拿地。對(duì)比銷售排行和拿地排行可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、綠地控股、世茂集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城等規(guī)模房企沒(méi)有出現(xiàn)在新增貨值百?gòu)?qiáng)榜單中。截止5月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%。

與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比大幅下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的整體拿地銷售比僅為0.15，其中近八成房企的拿地銷售比低于0.2，近六成企業(yè)投資處于停滯狀態(tài)。一般情況下拿地銷售比多在0.30至0.45之間，比例降低意味著拿地趨于保守。

整體來(lái)看，5月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況。全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交量持續(xù)低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴(kuò)大至六成以上；價(jià)格方面，由于5月三四線成交占比上升，致成交單價(jià)回落至3255元/平方米，同環(huán)比分別下降32%和19%。