2022年首輪供地收尾：土拍規(guī)則重塑，長三角成交量價領(lǐng)跑

一年前，對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)的集中供地政策正式推出。以此為節(jié)點(diǎn)，過往那些被地產(chǎn)投拓人熟知的邏輯不斷被重構(gòu)，行業(yè)格局也悄然生變。

2022年，22個試點(diǎn)城市在集中供地試點(diǎn)第二年，對過往土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整。在競品質(zhì)的基礎(chǔ)上，對房地聯(lián)動價進(jìn)行調(diào)整，為房企讓利。同時，多地加大供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場預(yù)期。

在近期長三角多個主要城市土地市場回暖的帶動下，土地市場量價逐漸回升，市場信心逐步穩(wěn)定，為今年商品新房的銷售復(fù)蘇提供保障。 

多城土拍規(guī)則重塑

縱觀各城市首輪土拍政策的變化，可以明顯看到，多地積極調(diào)整土拍規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐喑蔀楦鱾€城市的共識。

時代周報記者觀察到，過去半年里，不少主要二線城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例。部分城市保留了競自持、競高品質(zhì)住宅或競建筑方案。

另外，主流的競價方式基本已調(diào)整為“限價競拍+搖號”的方式，土地出讓金繳納時限延長也成為不少城市調(diào)整土拍規(guī)則的常用方式。

2022年3月7日，成都土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，取消以往的競配建、競自持等規(guī)則，通過“限價競買+抽簽競得”的方式降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價權(quán)交還給了房企。

3月10日，重慶市公共資源交易中心在《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告》指出，該輪拍地僅保留最高限價和搖號的特殊要求，取消了此前的競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求。

不僅如此，重慶首批推出的13個地塊中，渝北區(qū)兩路組團(tuán)F分區(qū)地塊付款周期分為2期；沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊亦可分2期付款，全部價款可待簽訂出讓合同后90日內(nèi)付清。

廈門在2022年首輪土拍中，除了繼續(xù)沿用“限房價、限地價、定品質(zhì)+搖號”的競價方式外，還將部分流拍地塊的出讓條件進(jìn)行調(diào)整，并對付款周期給予了一定程度的放寬。

時代周報記者獲悉，2021年第三批次思明區(qū)唯一供應(yīng)且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在今年重新拍賣，起拍價下調(diào)，定配建面積由19190㎡下調(diào)至14880㎡。同時，付款周期也由“5個工作日內(nèi)繳50%、余款+利息4個月內(nèi)付清”調(diào)整為“20日內(nèi)繳50%，余款+利息12個月內(nèi)付清”。

長三角表現(xiàn)亮眼

一直是供地大戶的杭州，也在今年首批次供地中亮出新“大招”。

3月23日，杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地塊信息一同發(fā)布的，還有最新的“一次性報價”競買規(guī)則。

根據(jù)公告信息，當(dāng)競拍地塊達(dá)到10%溢價后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報價環(huán)節(jié)。一次性報價環(huán)節(jié)中，若有2個及以上有效報價，即有效報價中金額第二高報價為競得價。

按照杭州土拍新規(guī)，想拿地則不能報最高價。根據(jù)細(xì)則，杭州一次性報價最低單位為1萬元，且采用線下報價方式。如果多家房企報價都為次高價，最后仍然要通過搖號決定地塊歸屬。

上海在6月1日開啟的2022年上海首次集中供地中，為了提振拿地積極性，修改了出讓規(guī)則，通過取消“招掛復(fù)合”的競買方式，放松參拍門檻，并通過降低封凍資金比例緩解房企參拍資金壓力。

從成交結(jié)果看，在土地政策放松明顯的城市，開發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣５谕恋卣呶从忻黠@變化的城市，仍然以底價托底成交為主。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，對比主要城市群表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價率指標(biāo)為例，長三角區(qū)域平均溢價率約5%，明顯高于京津冀和粵港澳。

杭州在2022年首批集中供地中表現(xiàn)亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點(diǎn)地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價率達(dá)6.4%，僅次于合肥和廈門。

與此同時，長三角強(qiáng)三四線城市的土地市場也開始顯現(xiàn)回溫信號。盡管大部分地塊仍是以底價成交，但如臺州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度逐漸回漲。

剛剛完成的上海首批次集中供地，36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價成交19宗，占比50%；達(dá)到中止價進(jìn)入一次報價環(huán)節(jié)13宗，占比36%，整體結(jié)果符合預(yù)期。

在當(dāng)前大環(huán)境下，可以看到部分城市所釋放出的誠意均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。而在長三角多個主要城市土地市場回暖帶動下，市場成交量價逐漸回升，有利于推動土拍市場健康平穩(wěn)發(fā)展。