[兩會]全國政協(xié)委員施衛(wèi)東：建議加強期房銷售監(jiān)管 按地區(qū)逐步取消期房制度

“建議加強期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。同時，建議采取相應(yīng)措施，減輕取消期房銷售制度后的負(fù)面影響。”3月1日，全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委副主委、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東在接受采訪時表示，其擬在即將召開的全國兩會上提交《關(guān)于加強期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。

施衛(wèi)東說道，我國期房銷售制度始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的法律文件中予以明確。該制度自頒布以來，在住房普遍短缺時為我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)，也極大地滿足了人民對住房的需求。

“我國期房銷售的風(fēng)險在于付全款，甚至可以貸款付全款。對于銀行來說，期房實際上是風(fēng)險資產(chǎn)?！痹谑┬l(wèi)東看來，首先，房都沒建好，借給買房人的錢幾乎是無抵押。其次，通過收預(yù)售款，房地產(chǎn)商等于已經(jīng)加過了杠桿，再來銀行貸款的話，杠桿就太大了。

施衛(wèi)東表示，從2020年開始，我國住房市場整體上供過于求，只有局部地區(qū)、少數(shù)大城市存在結(jié)構(gòu)性短缺，這時購房者買期房會承擔(dān)一定的風(fēng)險。

為此，施衛(wèi)東建議，一是由政府住建部門制定規(guī)定，期房銷售購房者一開始只要付出總價的10%～30%的預(yù)售資金（定金），預(yù)售資金放在銀行專用監(jiān)管賬戶或由住建部門主管的第三方擔(dān)保機構(gòu)，房地產(chǎn)商不得動用，買房人也不能輕易毀約。最后在期房建設(shè)完工收房時，五證齊全、房子驗收合格后，購房者才付全款或者銀行才放貸。二是學(xué)習(xí)海南省經(jīng)驗，按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度。2020年3月，海南全省宣布新建房屋實行現(xiàn)房銷售，但各地的情況差別很大，建議按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度?！斑@樣杜絕了違規(guī)銷售問題，有利于增加交易的公平性和買方的話語權(quán)，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。”施衛(wèi)東表示。

此外，施衛(wèi)東指出，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，房企需要投入極大的前期資金，而取消商品房預(yù)售制度，開發(fā)商少了一條最重要的融資渠道，融資能力差的中小型開發(fā)商將被迫退出。

另一方面，大型房企的資金壓力也會變大，從而拿地需要謹(jǐn)慎，地方政府的土地賣不掉或者賣不上價格，這些都可能會導(dǎo)致新房供應(yīng)量總體減少，引起房價上漲和政府的土地出讓金收入減少。

針對減輕取消期房銷售制度影響的措施，施衛(wèi)東建議，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；同時盡快推動全國房地產(chǎn)稅試點落地；城市的拍賣地價要合理，要限最高價；對優(yōu)質(zhì)誠信的開發(fā)商，政府和銀行要加大資金和政策的支持力度，在貸款期限和利息上予以支持；縣級以上政府必須承擔(dān)屬地責(zé)任，盡力化解本地區(qū)已有的爛尾樓。

據(jù)了解，除建議按地區(qū)逐步取消期房制度外，保障性租賃住房工作也是施衛(wèi)東在提案中關(guān)注的另一大焦點，并擬提交《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房、實現(xiàn)全體人民住有所居的提案》。

“近年來，各地區(qū)、各有關(guān)部門扎實推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出?！笔┬l(wèi)東感慨道，而在保障性租賃住房工作推進(jìn)過程中，存在市場主體積極性不高、基層推進(jìn)難度大等問題。

以江蘇省為例，該省2021年有9.56萬套（含3萬套新建）的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，完成投資301億元；2022年，江蘇省將有14.8萬套（含3萬套新建）的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，所需投資在300億元以上。

施衛(wèi)東進(jìn)一步表示，一方面，在房地產(chǎn)市場租售比嚴(yán)重失調(diào)的環(huán)境下，保障性租賃住房的投入大、回報周期長、回報率低，較難吸引市場主體主動參與；另一方面，由于各地政府財力有限，且政府及其平臺公司受債務(wù)額度管控影響，難以籌措足夠資金大規(guī)模建設(shè)保障性租賃住房。

對此，施衛(wèi)東建議，國家應(yīng)該進(jìn)一步明確保障性租賃住房的頂層設(shè)計，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，促進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

具體而言，首先要明確保障性租賃住房可享受各類適用于公租房的費用減免政策。目前，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）對保障性租賃住房提出了免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，建議進(jìn)一步考慮對其他行政事業(yè)性收費和政府性基金實行減免政策。

其次，加大對保障性租賃住房的中央財政專項補助資金和國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施配套資金支持，增加地方政府專項債券發(fā)行額度；同時，按照商業(yè)可持續(xù)、風(fēng)險可控的原則，增加對保障性租賃住房中長期低息貸款等支持。

另外，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，同時持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，切實管好中介等市場機構(gòu)，堅決查處市場亂象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。