城中村改造需要大量資金，錢從哪兒來？

在此輪房地產(chǎn)新政中，城中村改造被重新提起。今年7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。8月1日的央行會議也提到加大對城中村改造的金融支持。

問題在于，城中村改造需要大量資金，資金從哪兒來？在多渠道籌措改造資金中，需要注意哪些事項？

城中村改造需多渠道籌措改造資金

今年以來，城中村改造受到中央和地方層面政策的持續(xù)支持。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》(簡稱“《指導(dǎo)意見》”)。《指導(dǎo)意見》提出，要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。此外，《指導(dǎo)意見》還指出，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

此次會議審議通過《指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著城中村改造工作具有了明確的指導(dǎo)方針，對于后續(xù)相關(guān)工作開展有較強的指導(dǎo)意義。明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強指出，在新一輪城中村改造中，地方政府要擔(dān)負(fù)起更大的責(zé)任，但這并不意味著地方政府要大包大攬，而是在負(fù)主體責(zé)任的同時，也要充分發(fā)揮市場的作用，如此才能更好地實現(xiàn)改造之后的“可持續(xù)運營”。

新一輪城中村改造，與傳統(tǒng)的市場化舊改或城市更新大不相同，單靠政府的力量還不夠，需要吸引更多社會資本參與其中?！坝捎诋?dāng)前要防范和化解地方債務(wù)風(fēng)險，所以這一輪改造資金不會像以往一樣來自財政，而是來自金融?！卑駨姳硎荆鶕?jù)《指導(dǎo)意見》，一是多渠道籌措改造資金，二是引入社會資本，也就是鼓勵和支持民間資本參與。

“城中村改造涉及的權(quán)利人多，且多存在土地歷史遺留問題，疑難雜癥繁多。若城中村涉及拆除重建的，開發(fā)周期更長，改造成本大，需要多渠道改造資金的長期支持，才能有效保障項目有序推進，滿足多方主體利益訴求?！焙弦怀鞘懈录瘓F董事總經(jīng)理羅宇如是說。

此外，羅宇認(rèn)為，“鼓勵和支持民間資本參與”，這一明確表態(tài)可激發(fā)市場參與積極性，在內(nèi)需亟須提振之際，鼓勵民企市場主體和社會資金以其靈活性和活力積極參與城中村改造，對于拉動投資、拉動內(nèi)需大有裨益。

活躍資本市場，鼓勵和支持民間資本參與

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，將城中村改造納入金融支持范圍。會議提出，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

問題在于，城中村改造，具體有哪些資金來源？對此，羅宇指出，城中村改造模式大致分為政府主導(dǎo)和市場運作，前者資金來源于政策性銀行貸款、債券資金、政府主導(dǎo)類城市更新基金、在建成后的不動產(chǎn)持有運營階段資產(chǎn)證券化。后者資金來源于商業(yè)銀行貸款、非標(biāo)融資(基金、信托、資管等)、在建成后的不動產(chǎn)持有運營階段資產(chǎn)證券化。

除此之外，羅宇表示，城中村改造資金來源因項目所處審批階段不同也有所不同。比如深圳拆除重建類城市更新村改項目，在規(guī)劃批復(fù)前期，項目改造資金包含自有資金、非標(biāo)融資(如城市更新基金、信托計劃)等；取得規(guī)劃批復(fù)之后，可申請銀行貸款；在運營階段，可采用資產(chǎn)證券化引入社會資金。而政府主導(dǎo)類城中村改造模式近年來也出現(xiàn)多個城市推動“做地”模式，比如杭州已有多年實踐，而廣州今年也已出臺舊改統(tǒng)籌做地新政。

整體來看，羅宇認(rèn)為，各地城中村改造中，政府主導(dǎo)“做地”模式基本是由地方政府及其地方國企主導(dǎo)實施城中村拆遷補償安置，而后將“生地”整理為“熟地”，土地再入市。另外，城中村統(tǒng)租統(tǒng)管也是重要改造模式之一。資金來源更多來自于政府財政資金、政策性銀行貸款及債券資金等。

“在央企和地方功能性國企主導(dǎo)下，預(yù)計信貸擴張將會成為主要的手段，同時，輔之以政策性金融工具、再貸款等準(zhǔn)財政工具。實際上，近年來，多地加速城中村改造中，這些資金籌措方式已有先例。”艾振強說。

比如，2月份，深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌，該公司由深圳市人才安居集團、愿景明創(chuàng)分別持股51%、49%，注冊資本20億元。在此次揭牌活動現(xiàn)場，深圳市人才安居集團與國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂授信協(xié)議，深圳市人才安居集團獲得5000億元銀行授信支持。

6月份，上海市最大規(guī)模城市更新項目——青浦區(qū)鳳溪社區(qū)“城中村”改造項目成功組建銀團。本次銀團由農(nóng)業(yè)銀行上海市分行作為牽頭行、代理人，涉及總金額220億元，為項目開發(fā)方中交城市投資控股有限公司提供資金保障。

值得一提的是，7月24日，中央政治局會議提出，要活躍資本市場，提振投資者信心。在此背景下，艾振強建議，一方面，可以發(fā)債募集低成本資金；另一方面，項目運營成熟達到一定的收益水平之后，還可以通過公募REITs的方式回籠資金，投入到新的改造中去。

“誰投資誰受益”，給參與企業(yè)提供落地支持

在鼓勵和支持民間資本參與城中村改造過程中，需要注意哪些事項？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，城中村改造要堅持“誰投資誰受益”的原則，由國企城投主導(dǎo)確保改造的公共屬性，但也要吸引市場主體參與。涉及公共服務(wù)設(shè)施補短板的資金，需要國企為主導(dǎo)，通過公共資金包括專項債、政策性金融工具、財政以獎代補等方式來解決。為了吸引市場資金進入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項的問題，創(chuàng)造市場資金進入的積極性；另一方面需要在用地出讓方式、審批流程優(yōu)化、空間功能的調(diào)整和轉(zhuǎn)換等方面做出規(guī)劃和政策創(chuàng)新。

李宇嘉還表示，要鼓勵多方投資主體以經(jīng)營性收入，包括停車場、臨街商鋪、飯店食堂等形成的收入，彌補和覆蓋改造成本。

艾振強指出，引入社會資本方面，有兩個條件，至少要居其一：長期、低成本、有耐心的社會資本，因為告別大拆大建，新的城中村改造必然微利、長期的；社會資本具備改造方面的豐富經(jīng)驗。

“城中村改造離不開政策的鼓勵與支持，給愿意參與到改造中的企業(yè)提供落地支持?！鄙虾ｑ磶腿丝萍加邢薰緞?chuàng)始人顏一民表示，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)都可參與到城中村改造中，由此帶動整個上下游，擴大內(nèi)循環(huán)，帶動就業(yè)，比如租賃運營企業(yè)還可以參與改造后的社區(qū)建設(shè)、運營管理、物業(yè)管理、商業(yè)運營，用市場化手段提高整體收益率。