中美住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)比及分析

　　美國(guó)住宅建設(shè)沒有受到“二戰(zhàn)”的影響，沒有像歐洲和日本一樣，走大規(guī)模的預(yù)制混凝土的道路，但事實(shí)上，美國(guó)的住宅建設(shè)，同樣實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化建造，低層住宅的建設(shè)更是基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)干作業(yè)，住宅的建造效率很高，在標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化之間，找到了協(xié)調(diào)的發(fā)展途徑，滿足了消費(fèi)者的需求。

　　一、關(guān)于住宅的內(nèi)涵

　　美國(guó)著名學(xué)者KO CHING SHIH 所著的《American Housing：A Macro View》一書中，對(duì)美國(guó)住宅的內(nèi)涵和外延進(jìn)行了概括：住宅是在特定的一塊土地上建造的長(zhǎng)久性的建筑物及其服務(wù)，是一個(gè)或多個(gè)家庭居住的場(chǎng)所，由三個(gè)基本的組成部分及其服務(wù)構(gòu)成?！　?

　　1. 建筑構(gòu)架部分( 從字面直譯，在中國(guó)一般叫做住宅單體) ：該組成部分為家庭日常生活提供遮風(fēng)避雨的空間?！　?

　　2. 地塊：該組成部分為固定附著在其上的住宅單體提供載體及室外環(huán)境。利用特定地塊的地形、地勢(shì)，許多住宅建設(shè)者為購(gòu)房者提供一系列配套設(shè)施，包括車庫(kù)、停車場(chǎng)、車道、人行道、天井、陽臺(tái)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)及其他娛樂場(chǎng)所和設(shè)施?！　?

　　3. 社區(qū)服務(wù) ( 街坊鄰居)該組成部分提供公共便利和社區(qū)服務(wù)。最近這些年來，新住宅的建設(shè)往往以較大規(guī)模的形式進(jìn)行建設(shè)?！坝幸?guī)劃的地段建設(shè)”模式，有的甚至是整個(gè)城鎮(zhèn)，這些 “有規(guī)劃的地段建設(shè)”通常會(huì)包括地下設(shè)施，娛樂設(shè)施，學(xué)校，教堂，中心綠地，防火站, 商店和其他社區(qū)服務(wù)設(shè)施?！　?

　　因此，美國(guó)的住宅概念類似于中國(guó)的住宅小區(qū)所包含的內(nèi)容，不僅包括單個(gè)的住宅，而且包括住宅的整個(gè)室外環(huán)境和配套設(shè)施，及其整個(gè)社區(qū)的服務(wù)。事實(shí)上，中國(guó)的住宅建設(shè)，從80年代以來，鑒于單棟住宅建設(shè)所帶來的生活不便，就開始強(qiáng)調(diào)“綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。正是在這個(gè)意義上講，住宅的內(nèi)涵并不是一棟獨(dú)立的樓房，不僅包括住宅單體，也包括住宅所處的環(huán)境與社區(qū)服務(wù)?！　?

　　二、住宅建筑形式的發(fā)展變化

　　美國(guó)住宅有多種形式，包括高層住宅、中高層住宅、聯(lián)立式多層住宅 ( 例如兩戶聯(lián)立或四戶聯(lián)立) 、聯(lián)立式低層住宅,戶式獨(dú)棟住宅(one-family detached house) 。獨(dú)立式小住宅占有主導(dǎo)地位，7層及7層以上的住宅只占到 1.8％，一般集合式住宅分布于城市中心區(qū)?！　?

　　美國(guó)住宅的居住環(huán)境相當(dāng)好，很少有環(huán)境污染和擁擠的現(xiàn)象，到處芳草成茵、樹木花卉繁茂。園林化的前庭、后院、噴泉水池等設(shè)施，大大提高了居住環(huán)境質(zhì)量。獨(dú)戶式小住宅多采用膠合木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，一棟大約有200平方米，少則10-20萬美元，多則數(shù)百萬美元。一般一樓為客廳、餐廳、廚房、客房、衛(wèi)生間，二樓為臥室、衛(wèi)生間、書房、步入式更衣間等，地下室是車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、游藝室、健身房等。住宅造型多姿多彩，建筑色彩、室內(nèi)外裝修豐富多樣。

　　這得益于政府部門的有效管理，例如某市政管理部門就規(guī)定，相鄰相對(duì)的六棟住宅在建筑體形、建筑色彩、裝飾手法上不能雷同，室內(nèi)裝修注重舒適。在各個(gè)不同的住宅發(fā)展階段，美國(guó)住宅的主導(dǎo)形式也有一些變化。1960年，戶式獨(dú)棟住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，有三分之二為戶式獨(dú)棟住宅。以后，戶式獨(dú)棟住宅所占比例一直在降低，1990年降到了 60％以下，其他容積率較高的住宅得到發(fā)展?！　?

　　1990年，一幢有2-4套公寓的集合式住宅在20世紀(jì)50年代發(fā)展迅猛，占到了全部住宅的20％。近年來，一幢有5套及其5套以上的集合式住宅發(fā)展較快，所占比重不斷增加，從 1940年的10.5％增長(zhǎng)到199年的17 .7％，反映了世界人口增多、土地資源緊張而使集合式住宅成為人類居住的主要形式的發(fā)展趨勢(shì)?！　?

　　但總體上，美國(guó)集合式住宅所占的比重還是比較低的，在1980年占所有住宅的29％，在1990年也只占所有住宅的27.4％。充分體現(xiàn)了美國(guó)地域廣闊而人口較少，人口密度較低的資源優(yōu)勢(shì)。資料來源：美國(guó)統(tǒng)計(jì)局，《住宅：過去和未來—— 50 年來的發(fā)展》。

　　三、美國(guó)住宅建造基本實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化

　　1．采用工業(yè)化的建造方式

　　美國(guó)住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。木結(jié)構(gòu)一般是四層以下先在地上打一個(gè)混凝土的地基，下好螺栓，一般混凝土基礎(chǔ)澆灌完畢三天左右即可開始裝配施工?！　?

　　然后工廠送來加工好的木龍骨架或輕鋼結(jié)構(gòu)骨架，現(xiàn)場(chǎng)拼裝，接水、電等管線，再外封石膏板、保溫板，貼防潮紙，最外面有的是壓成木紋的塑料板或聚乙烯貼面，一塊壓一塊做裝飾。這種材料價(jià)格便宜、美觀，無需粉刷，耐用持久而免于維修，用自來水沖洗就可以保持清潔。有的則由人工將4厘米厚的紅粘土磚砌在外面，再用勾縫做裝飾，這樣的房子兩個(gè)星期即可完工交付使用。　　

　　一般來說，獨(dú)戶式小住宅的一個(gè)工序，長(zhǎng)者約3-4天，短者僅半天，有時(shí)互不干擾的工序還可同時(shí)施工。加在一起，一棟住宅所需的實(shí)際施工時(shí)間不到1個(gè)月。一個(gè)小區(qū)的建設(shè)通常是幾棟房子同時(shí)施工，開發(fā)商與住戶簽訂的交工合同一般是3個(gè)月。在整個(gè)建設(shè)過程中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)，房子建好即可入住。　　

　　2．住宅用構(gòu)件和部品大多實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化

　　美國(guó)住宅建造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)，是住宅用構(gòu)件和部品大多實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無形之手的驅(qū)動(dòng)下，住宅用構(gòu)件和部品專業(yè)化、商品化和社會(huì)化程度很高。知名大企業(yè)的市場(chǎng)占有率較高，建材超市應(yīng)有盡有，琳瑯滿目，給消費(fèi)者和開發(fā)、施工企業(yè)提供了各種成品或半成品，具有較大的選擇余地?！　?

　　各企業(yè)提供的配件大多實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化，同時(shí)各具特色，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，也是各企業(yè)爭(zhēng)取用戶，爭(zhēng)取市場(chǎng)的重要手段。建房用的材料、配件、產(chǎn)品、施工工具等配套齊全，在建造住宅時(shí)，一般根據(jù)預(yù)先簽訂好的合同，一次到位，包括每一個(gè)螺絲釘和膠帶等零部件，多數(shù)企業(yè)不僅提供主導(dǎo)產(chǎn)品，還配套提供施工時(shí)所需的配套材料和配件，如生產(chǎn)瀝青瓦的企業(yè)，配套提供管道出屋頂所需的各種各樣管道根部防水配件、不同形式的屋頂通風(fēng)配件、落水管成套配件以及泛水等。

　　四、美國(guó)住宅形式的決定因素分析及其啟示

　　1．美國(guó)獨(dú)戶式小住宅占主導(dǎo)地位取決于人少地多的資源狀況和私人土地為主的產(chǎn)權(quán)模式　　

　?。?）美國(guó)人少地多，為獨(dú)戶式小住宅的大量存在提供了條件到2001年7月1日，美國(guó)人口數(shù)為2.85億人（我國(guó)2001年人口已經(jīng)到12億，是美國(guó)的5倍多，而國(guó)土面積相當(dāng)。并且，我國(guó)廣大的西北、西南地區(qū)，有大量的荒漠，人口密度較小，東部地區(qū)人口密度很大）。所以，美國(guó)人少地多的資源稟賦，為獨(dú)戶式小住宅的大量存在提供了條件。2001年全美住宅總計(jì)1.19億套住宅，平均每2.4人占有一套住宅，人均住房面積達(dá)60多平方米。美國(guó)人普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)是，如果一套住宅中每個(gè)房間的使用超過1個(gè)人就算擁擠。　　

　?。?）美國(guó)住宅形式和美國(guó)土地的所有權(quán)形式有很大的關(guān)聯(lián)性　　

　　美國(guó)現(xiàn)有土地面積22.3億英畝，有三種土地所有權(quán)形式：私人土地、州政府土地和聯(lián)邦政府土地所有。美國(guó)私人土地占國(guó)土面積的58％，約13億英畝，主要分布在東部和中部；聯(lián)邦政府土地占34％，約7.6億英畝，主要分布在西部地區(qū)；另有6％為州、縣、市擁有土地，2％為印第安人保留地。土地私人為主的產(chǎn)權(quán)模式，使集合式住宅建造的交易成本較高，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，各家各戶自成體系的獨(dú)戶式小住宅大行其道。在一般情況下，私人土地的使用，只要在規(guī)劃和法律許可范圍內(nèi)，聯(lián)邦政府和州政府是不干預(yù)的。政府對(duì)私人土地的管理，主要是通過登記收費(fèi)和規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)?！　?

　?。?）城鄉(xiāng)一體化的格局，使農(nóng)村住宅有很高的舒適度　　

　　地方政府一般會(huì)先規(guī)劃路網(wǎng)，沿路網(wǎng)將水電等基礎(chǔ)設(shè)施加以布局，業(yè)主一般在距離公路10～20米的地方建造住宅，而住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，使鄉(xiāng)村的住宅，也能做到布局合理、功能齊全、材料精良、設(shè)備和設(shè)施齊全，住宅的舒適度很高。

　　而我國(guó)農(nóng)村的住宅，一般是農(nóng)民自建的平房，主要以一家一戶的平房或二層、三層樓房為主，大多不成套，設(shè)備設(shè)施配置水平極低，基本上以土建為主，有的廚房和臥室、起居室合在一起，許多住房沒有配套的衛(wèi)生間，廁所在遠(yuǎn)離住房的室外，舒適度極低?！　?

　　一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)和位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因?yàn)橥恋刭Y源緊張，已經(jīng)控制宅基地向農(nóng)民的劃撥，同時(shí)，通過一些經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)助和優(yōu)惠，積極引導(dǎo)農(nóng)民搬入集合式住宅。如通過一級(jí)住宅性能評(píng)定的呼和浩特橋華世紀(jì)村橋華園，就是位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商合作，專門為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建造六層住宅小區(qū)，極大地提高了住宅的舒適度，贏得了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的贊譽(yù)?！　　。?）漸進(jìn)式的住宅發(fā)展模式，避免了千城一面的狀況　　

　　美國(guó)保留了一部分相當(dāng)古老的住宅，到2001年仍然有8.1％的人居住的住宅建于1920年以前。各個(gè)年代的住宅都留存著，而不是大規(guī)模的拆遷，夷為平地，使居住者有歷史感，有文化韻味，城市也顯現(xiàn)出了多樣性。應(yīng)該說，盡管美國(guó)的歷史只有200多年，其城市顯示出來的歷史感，卻讓我們這個(gè)文明古國(guó)多有感嘆?！　?

　　2．我國(guó)政策應(yīng)引導(dǎo)居民消費(fèi)集合式住宅　　

　　我國(guó)住宅的形式也是多種多樣，各種住宅形式都有，由于住宅規(guī)范對(duì)電梯等設(shè)施的要求，比較常見為28-30層的高層住宅，16-18、22-24層的中高層住宅，10-12層的小高層住宅，6-7層的集合式多層住宅、號(hào)稱”Town-house”的聯(lián)排式低層住宅、戶式獨(dú)棟住宅(小別墅)、以及廣大農(nóng)村建造的平房或二、三層獨(dú)戶小院。在建筑風(fēng)格和環(huán)境營(yíng)造上，近年來，更是百花紛呈，開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者的目光，使盡了渾身的解數(shù)，極力模仿國(guó)外的風(fēng)情，出現(xiàn)法國(guó)式、意大利式、荷蘭式、美國(guó)式、加拿大式住宅小區(qū)，號(hào)稱維多利亞莊園、棕櫚泉、艾菲爾花園等等。

　　但在住宅的性能等內(nèi)在品質(zhì)上提高不大，寧可花高價(jià)聘請(qǐng)國(guó)外的設(shè)計(jì)師做規(guī)劃和方案，寧可將環(huán)境鋪裝、構(gòu)筑欣賞性小品、移植名貴大樹的造價(jià)做到每平方米400-500元，卻不肯做墻體保溫，不肯使用雙層中空玻璃。樓板的隔音性能較差，一些高達(dá)9000元/平方米的住宅，甚至可以聽到隔壁人家的電視聲和打鼾聲。

　　大城市中心城區(qū)的住宅容積率很高，大多是高層或多層，北京、上海等大中城市，市區(qū)里大多為板式或塔式高層，標(biāo)準(zhǔn)層平面為12戶、14戶的塔樓屢見不鮮。在2003年“非典”疫情之后，板樓受到消費(fèi)者的歡迎，但容納的戶數(shù)少，戶型大，價(jià)格高，一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)而選擇了塔板結(jié)合?！　?

　　郊區(qū)以磚混或框架結(jié)構(gòu)的多層住宅居多，也有一些號(hào)稱“別墅”或“Town-house”的低層住宅，價(jià)格高昂。獨(dú)戶式住宅很少，而且一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)，價(jià)格不菲，有的高達(dá)二、三千萬。中小城市市區(qū)的住宅以多層住宅為主；農(nóng)村的住宅以平房或二層小樓為主。我國(guó)和美國(guó)的國(guó)土面積大致相當(dāng)，而人口是美國(guó)的5倍多，地少人多的資源稟賦，決定了我國(guó)住宅現(xiàn)在乃至將來，不能以獨(dú)式戶住宅或聯(lián)排住宅為主，只能以集合式住宅為主?！　?

　　伴隨著城市化的進(jìn)程，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市，城市里地價(jià)飆升，住宅必然是集合式住宅，不可和美國(guó)相提并論。因此，在政策的選擇上，對(duì)于獨(dú)戶式、低密度的低層住宅，應(yīng)征收較多的土地占用稅或物業(yè)稅，使占用較多資源的消費(fèi)群體，為占用的較多資源付費(fèi)，而不是簡(jiǎn)單地不供應(yīng)別墅用地。　　

　　3．我國(guó)政策應(yīng)積極引導(dǎo)住宅建設(shè)工業(yè)化和部品通用化　　

　　美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，確保住宅品質(zhì)的途徑是實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的工業(yè)化，手工操作不可控因素多、誤差大，容易發(fā)生住宅工程質(zhì)量通病，對(duì)勞動(dòng)力施工水平的要求高，也不能有效地提高勞動(dòng)效率。在全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，我國(guó)政策應(yīng)積極引導(dǎo)住宅建設(shè)工業(yè)化和部品通用化，以模數(shù)化構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化，以標(biāo)準(zhǔn)化推動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)集約化，才能實(shí)現(xiàn)住宅作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的使命，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。