樓市展望：市場(chǎng)預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)

近期，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望與預(yù)測(cè)。據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，樂觀情形下，2024年宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.4%，商品房銷售額絕對(duì)量預(yù)計(jì)達(dá)到12.8萬億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

據(jù)中指研究院分析，市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預(yù)期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度。短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，2024年房地產(chǎn)供需兩端有望持續(xù)發(fā)力，因城施策力度仍有空間。

市場(chǎng) 1月市場(chǎng)走勢(shì)較為關(guān)鍵

去年年末，樓市政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，疊加年底房企積極推盤、部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等因素，北京市場(chǎng)活躍度有所提升，帶動(dòng)一波年末翹尾，輻射到2024年年初。

據(jù)了解，步入1月以來，北京多數(shù)售樓處圍繞跨年、冰雪等主題，開展?fàn)I銷活動(dòng)，吸引客戶到訪，同時(shí)延續(xù)年末促銷優(yōu)惠活動(dòng)，以購(gòu)房有禮、折扣、特價(jià)房源、成交送家電等活動(dòng)為主，整體優(yōu)惠力度較前期變化不大。另一方面，從供應(yīng)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月下旬，北京新房取證節(jié)奏加快，元旦假期前一天(12月29日)4個(gè)樓盤獲批入市，新批入市房源超1400套。

諸多因素疊加下，今年元旦假期北京新房表現(xiàn)不俗。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住宅成交面積2.89萬平方米，較去年元旦假期日均成交面積上漲26%。二手房成交方面，易居研究院表示，北京二手房成交整體平穩(wěn)，看房量和成交量呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

但隨著購(gòu)房需求集中釋放完畢，以及在環(huán)比基數(shù)較大前提下，今年第1周(2024.1.1-2024.1.7)出現(xiàn)預(yù)料之內(nèi)的回落。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年第1周，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為13823套，環(huán)比下降51.88%，同比下降58.23%。與此同時(shí)，京滬兩城在新政效應(yīng)逐漸減弱、購(gòu)房需求釋放持續(xù)性下降的情況下，成交量也雙雙出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

二手房韌性略好于新房，同比仍維持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2024年第1周，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)10城二手住宅成交量為11144套，環(huán) 比 下 降26.72%，同比 上 升1.5%。其中，北京周成交1926套，環(huán)比下跌50.88%。

多家研究機(jī)構(gòu)均表示，整體來看，今年開年市場(chǎng)活躍度未及去年同期。除了個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)較好外，多個(gè)城市的樓市都相對(duì)平淡，且出現(xiàn)了進(jìn)一步分化的現(xiàn)象。一線及新一線城市除個(gè)別城市成交熱度稍高外，其他城市面臨較大的短期調(diào)整壓力。

對(duì)于1月接下來的走勢(shì)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，由于今年春節(jié)假期在2月份，因此1月是完整的銷售月份，市場(chǎng)走勢(shì)較為關(guān)鍵，1月銷售需要保持一定規(guī)模才能為全年市場(chǎng)企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。

土地 新年首場(chǎng)土拍繼續(xù)釋放回暖信號(hào)

1月4日，2024年北京首場(chǎng)土拍落槌，共成交4宗地塊，均被央國(guó)企競(jìng)得，總成交金額約122億元。其中豐臺(tái)大瓦窯“姊妹地塊”L42、L44競(jìng)爭(zhēng)激烈，成為本場(chǎng)土拍的焦點(diǎn)。大瓦窯L42由中建信和搖號(hào)競(jìng)得，L44由京能搖號(hào)競(jìng)得。

“近年來，豐臺(tái)在北京城六區(qū)中土地儲(chǔ)備充足，承擔(dān)主要供應(yīng)作用。”北京鏈家研究院分析師岳微表示，自2021年以來，豐臺(tái)已出讓21宗住宅用地，涉及萬泉寺、紀(jì)家廟、大紅門、青塔、南苑、郭公莊等多個(gè)板塊，且地塊屬性、地理位置、周邊配套都較為良好。

值得注意的是，此次搖中地塊的京能置業(yè)，參與搖號(hào)地塊近十次后終有斬獲，由此可見房企對(duì)北京市場(chǎng)的決心之堅(jiān)定。

其實(shí)，回顧2023年北京土拍市場(chǎng)，可見已有多宗優(yōu)質(zhì)地塊預(yù)熱2024年北京市場(chǎng)。青塔地塊“未拍先火”、大紅門地塊吸引22家房企報(bào)名參與、朱辛莊引發(fā)42家房企參與搖號(hào)大戰(zhàn)中簽率僅2.38%……全年土拍市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷。

“2023年，近四成地塊觸及15%地價(jià)上限、屢屢搖號(hào)，均顯示北京土地市場(chǎng)熱度較前期顯著回升。”岳微說。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年北京商品住宅計(jì)劃供地面積為300萬平方米，供地計(jì)劃完成率為90.18%。到了2023年，北京商品住宅計(jì)劃供地面積300萬平方米，實(shí)際供地面積為310萬平方米，供地計(jì)劃完成率達(dá)到了103.3%。

究其原因，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這與樓市的韌性高度相關(guān)，北京相對(duì)穩(wěn)健的市場(chǎng)需求為房企帶來了更多安全感和確定性?！胺科髮?duì)市場(chǎng)的判斷高度一致，引發(fā)較為趨同的拿地邏輯。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示。

另外，北京首場(chǎng)土拍拿地企業(yè)均為央國(guó)企，亦顯現(xiàn)著房企拿地格局依舊延續(xù)“央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)”的特征。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年北京央國(guó)企房企拿地金額占比為79%，這一數(shù)值在重點(diǎn)22城中位列第一。

克而瑞地產(chǎn)研究院表示，當(dāng)下，房企的投資策略大多是謹(jǐn)慎中保持聚焦，在這樣的投資局面中，央國(guó)企優(yōu)勢(shì)顯著，尤其是在重點(diǎn)城市、核心地塊的競(jìng)拍上得以持續(xù)“霸榜”，有效提升了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

本月首場(chǎng)土拍結(jié)束后，意味著北京2023年第三輪供地已全部出讓。2023年第四輪擬供應(yīng)的14宗地將于2024年3月前完成。

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《2023年度第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單》顯示，從地塊選址看，本輪供地計(jì)劃加大向城市副中心和平原多點(diǎn)地區(qū)土地投放力度，九成以上項(xiàng)目位于該區(qū)域。同時(shí)，本輪擬供項(xiàng)目全部位于“兩區(qū)”與三城一區(qū)范圍以及城南行動(dòng)計(jì)劃覆蓋區(qū)域等重點(diǎn)功能區(qū)。

展望 一線城市銷售或穩(wěn)中有增

展望未來，市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預(yù)期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度。2023年的寬松政策為2024年政策奠定了基調(diào)，市場(chǎng)方面有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新年第1周重點(diǎn)50城的情緒指數(shù)為-0.8，踩線市場(chǎng)低迷區(qū)間，市場(chǎng)情緒仍有較大上調(diào)空間。但新年伊始，多地密集出臺(tái)公積金等新政旨在繼續(xù)創(chuàng)造寬松的購(gòu)房政策環(huán)境。預(yù)計(jì)隨著利好政策持續(xù)輸出并發(fā)酵，購(gòu)房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放，周成交量有望回升并逐步回歸常態(tài)化水平。

“從政策趨勢(shì)上看，在需求端，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是政策優(yōu)化的聚焦點(diǎn)，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎荆痪€城市、核心二線城市有望因區(qū)施策優(yōu)化限購(gòu)，更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著一線城市限購(gòu)、限貸等政策的優(yōu)化，以及優(yōu)質(zhì)供給對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐，預(yù)計(jì)一線城市銷售或穩(wěn)中有增?！氨本├吓f小區(qū)存量仍然較大，改善需求尚有大量釋放空間?！睆垊P表示，結(jié)合目前北京在限購(gòu)方面的政策仍然是全國(guó)最嚴(yán)的城市之一，因此北京強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍將吸引更多的房企來京投資。

在供給端，克而瑞地產(chǎn)研究表示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，預(yù)計(jì)今年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大。雖然當(dāng)前融資政策持續(xù)利好，但實(shí)際受益仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)融資面仍然疲軟。

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究建議，對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷策略，加快項(xiàng)目去化。同時(shí)，也要對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

在土地供給端方面，張凱預(yù)估2024年土拍市場(chǎng)整體仍將縮量，而其中大部分減量將由三四線城市承擔(dān)，核心城市仍能維持當(dāng)前的規(guī)模?？硕鸬禺a(chǎn)研究院同樣表示，從城市層面看，土地市場(chǎng)還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞，當(dāng)影響傳遞到企業(yè)端，則龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大。

值得注意的是，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也被高頻提及。多元化業(yè)務(wù)、“三大工程”等成為了房地產(chǎn)發(fā)展方向。

“新發(fā)展模式是‘因’、是過程；而高質(zhì)量發(fā)展是‘果’、是目標(biāo)，兩者關(guān)系不能顛倒和混淆。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，要立足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和環(huán)境的基本邏輯，吻合發(fā)展的新形勢(shì)和新要求，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和客觀規(guī)律，通過基礎(chǔ)制度構(gòu)建和新模式持續(xù)探索，逐漸找到一條真正適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式之路。