二線城市的房子，是不是太多了點(diǎn)？

　　如果非要用一句話來概括中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，很多人會(huì)說：

　　“一線城市供不應(yīng)求，三四線城市供大于求?！?/p>

　　的確，無論是專家還是小白，在這一點(diǎn)上意見出奇地一致。一線城市的房子價(jià)值連城，三四線城市的房子有價(jià)無市。

　　然而，卻沒人給二線城市下個(gè)定論。

　　縱觀各路英雄豪杰，給出的觀點(diǎn)也是各有特色：

　　有說是機(jī)會(huì)▼

　　有說是炮灰▼

　　有說是行情▼

　　有說是宿命▼

　　每一篇論斷都有自己的依據(jù)，就像每一個(gè)標(biāo)題都有自己的靈魂。

　　反正現(xiàn)在問題只有就一個(gè)：如果在熱門的二線城市投資一套房產(chǎn)，到底有沒有價(jià)值？

　　以最近大熱的漢蓉渝為例，我們從供需關(guān)系的角度，來剖析一下二線城市的現(xiàn)在和未來。

　　最近，投資客很方

　　相比于北上深這種5萬起步的一線城市，武漢、成都、重慶這些強(qiáng)二線，一萬多的均價(jià)就顯得很親和了。

　　無論是游走于全國的房產(chǎn)投資客，還是深耕于二線的本地大土豪。購置多套強(qiáng)二線的房子，已是這幾年的潮流選擇。

　　2萬到3萬，總比10萬到15萬要容易。就像一個(gè)60分的學(xué)生考到80分，總比80分到100分簡單。

　　所以，這幾年的二線城市，多了不少有一堆房子的人。包括很多拆遷戶，在貨幣補(bǔ)償與房屋補(bǔ)償之間做選擇的時(shí)候，也決定讓房子占更大的份額。

　　然而，近一年來的市場情緒，卻發(fā)生了一些變化。

　　經(jīng)濟(jì)不給力，房價(jià)穩(wěn)如狗。囤房子的大哥大姐們因此開始紛紛出貨，尤其是強(qiáng)二線。

　　數(shù)據(jù)可以說明一切。

　　我們從房天下匯總了目前二手房的一些掛牌情況：

　　偌大的北京，面積巨大1.6萬平方公里，常住人口全國第一4000萬，目前二手房23萬的放盤量，竟然與武漢和重慶，是差不多的。

　　實(shí)際人口超過2000萬的深圳，放盤量還不如武漢和重慶的一半。

　　那么，強(qiáng)二線這么多的放盤量，來自哪里？

　　我們?cè)賮砜矗瑵h蓉渝的二手房中，兩年內(nèi)次新房占比均超過20%，而北京和上海的這個(gè)數(shù)據(jù)，不超過10%。

　　可見，漢蓉渝的二手房中不少比例的都很新，這些顯然不是因改善需求而出售的老房子，只可能是想要出手的投資房。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)很好的印證了這一點(diǎn)，那就是北上深掛牌的二手房中，十年老房占比超過一半，而成都和重慶的老房子，都不到20%。

　　這更加說明，漢蓉渝出售的這些房源，不是純改善的老破小，而是剛買不久就想賣的投資房。

　　當(dāng)然，你可能會(huì)說，北上深限售，所以它們的新房不能賣，所以強(qiáng)二線的二手房比它們新。

　　然而，真相恰恰相反，除了深圳有3年限售，北京上海并無嚴(yán)格的限售政策；而成都和重慶，分別有3年和2年的限售。

　　所以，真相只有一個(gè)，那就是投資客們?cè)趻伇P。

　　如此說來，這些強(qiáng)二線城市的供給端正在不斷加大，越來越多的房子重回市場。當(dāng)供需走向買方市場，強(qiáng)二線的人民都有房子住的時(shí)候，一波悲涼的行情會(huì)不會(huì)到來呢？

　　剛需客也很方

　　以上的供給端分析得是頭頭是道，差點(diǎn)文章可以直接結(jié)個(gè)尾，我就去領(lǐng)盒飯了。

　　為什么還要繼續(xù)寫呢？因?yàn)楣緵]有盒飯。

　　因?yàn)?，盡管供應(yīng)量大，但更大的需求端，我們?nèi)f萬不可忽視。

　　近幾年，二線城市搶人兇猛。2018全國人口增量前15名，有13個(gè)是二線城市。每年源源不斷地吸血周邊縣市的人口，成了這些強(qiáng)二線城市發(fā)展的源動(dòng)力。

　　可以看到，近年來，成都和重慶每年有20萬以上的人口流入，武漢也有將近20萬的人口增量。這些外來人口住哪里的問題，便是不折不扣的剛性需求。

　　那么武漢、成都和重慶分別有多少套房子呢？這個(gè)尚且沒有非常官方的一個(gè)說法，只能從各種數(shù)據(jù)去推測。

　　武漢統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒最早至2009年，可以看到從2003到2017這15年的住宅房地產(chǎn)的竣工面積，起始2003年初，截止2018年初，武漢住宅竣工面積共計(jì)14214萬平方米，若按80平方米一套來說，這15年有177萬套住宅。

　　加上2003年之前和近一年半建成的住宅，全市可能有250萬套左右的房子。

　　如果武漢1108.1萬人全部住進(jìn)這250萬套80平的住宅內(nèi)，肯定是不夠的。況且，這年頭隨著居住水平的提升，武漢80平方米的房子是越來越少了。

　　成都統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)比較詳細(xì)，統(tǒng)計(jì)了自改革開放以來的所有房子。

　　。。。

　　截止到2018年初，將以上數(shù)據(jù)求和，成都共有48829萬平方米的房子。還是按照80平方米來算，成都共有610萬套房子。

　　根據(jù)成都市2017年發(fā)布的《成都政府公布的五年租房市場規(guī)劃》，成都2018年預(yù)計(jì)有556萬套房子，比我們估算的610萬套稍微少一點(diǎn)，看來成都人民住得都比較舒服，房子平均比80平方大，應(yīng)該是有88平。

　　成都共有1633萬常住人口，基本可以實(shí)現(xiàn)3人一套房。但是，以上房源有不少是超過10年樓齡的老房子（按照統(tǒng)計(jì)年鑒，10年以上老房子占比超過四成），同樣面臨著更新?lián)Q代的需求。

　　再來說說重慶，重慶統(tǒng)計(jì)年鑒追溯至1990年。

　　截止2017年底，重慶共計(jì)住宅面積27955萬平方米，依然按80平方米一套來算，有349萬套。

　　這么來說，以重慶3102萬人口來看，豈不嚴(yán)重供不應(yīng)求？

　　其實(shí)并不是，重慶有大量人口屬于周圍縣鎮(zhèn)，真正主城區(qū)人口只有865萬，這么來算平均2.5人有一套房，供需狀況合適。但3000萬人口也不是擺設(shè)，讓這些縣區(qū)人口進(jìn)城住房依然有無限遐想空間，畢竟開發(fā)商每天絞盡腦汁思考的東西，就是這些。

　　總的來說，武漢和重慶仍有一定房地產(chǎn)開發(fā)空間，即便投資客在不停拋盤，本地打工無房者和外來流入無房者仍然能撐起接盤需求，這也就有了此時(shí)此刻的武漢，仍在剛需搖號(hào)的現(xiàn)象。

　　成都的供應(yīng)量稍稍有些大，但也仍未滿足人人宜居的狀態(tài)，還是留給剛需客供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)。

　　房企，卻絲毫不方

　　關(guān)于強(qiáng)二線，沒房的怕漲，有房的怕跌，老百姓似乎都在一片焦慮當(dāng)中。

　　但需要承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的房企們，內(nèi)心卻毫無波瀾。

　　今年上半年，頭部房企高度一致地重倉強(qiáng)二線。

　　他們用數(shù)千億的資金，來把希望寄托在這些強(qiáng)省會(huì)的未來上。

　　從上表不難看出，頭部開發(fā)商對(duì)武漢和重慶相當(dāng)看好，對(duì)成都則稍稍冷淡，這與我們的分析不謀而合。

　　不過總的來說，集中投二線的大風(fēng)向，還是十分明顯。

　　隨著城鎮(zhèn)化大局的進(jìn)行，資源和人口越來越集中的趨勢必然無可避免。三四線城市逐漸被邊緣化的結(jié)局也日益明顯。

　　一線城市過高的房價(jià)收入比已經(jīng)透支了人們對(duì)其未來的預(yù)期，且城市資源所能承載的人口數(shù)量也慢慢達(dá)到飽和，北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，廣州和深圳的房價(jià)收入比也是越來越高。

　　再想從一線城市吃到人口城鎮(zhèn)化的紅利，無疑是越來越難。

　　所以，頭部房企們篤定了從59.58%到70%這一段的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一定會(huì)出現(xiàn)在僅次于一線城市的強(qiáng)二線城市。

　　很顯然，房企可以拿到比老百姓更多的數(shù)據(jù)，可以有著更加專業(yè)客觀的分析決策。他們對(duì)二線城市的看好，沒理由讓我們看衰這批第二梯隊(duì)的新星。

　　總而言之， 由于強(qiáng)二線城市有房率高，一人多套房者眾多，且工地多腳手架多，給人以供過于求假象。實(shí)則一大批剛需正在嗷嗷待哺，無數(shù)年輕人仍渴望在二線有一座屬于自己的港灣。短期來看，目前處于樓市調(diào)整階段，投資哪里的房產(chǎn)都不會(huì)和前幾年一樣短期獲利巨大，但長期來看，強(qiáng)二線城市依然為城鎮(zhèn)化的主力方向，一套優(yōu)良的不動(dòng)產(chǎn)依然可以做到保值升值的功效。反正，房企是這么想的。另外， 和2014年一樣，由于預(yù)期悲觀，近兩年大量投資客在拋售房產(chǎn)。按巴菲特的敵恐我貪理論來說，平穩(wěn)的階段或許恰恰是一個(gè)上車的好時(shí)機(jī)。