房?jī)r(jià)走向“塵埃落定”?樓市出現(xiàn)3大“動(dòng)向”

樓事紀(jì) · 2019-09-20 14:21 留言

  時(shí)間過(guò)得很快,2019年已經(jīng)進(jìn)入了9月下旬,還有三個(gè)多月的時(shí)間,也就迎來(lái)了2020年。如今,房地產(chǎn)上半場(chǎng)的角逐已塵埃落定,但樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的信號(hào)依然在延續(xù)。此外,與上半場(chǎng)“小陽(yáng)春”時(shí)各家房企忙著拿地不同,自國(guó)家提出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段后,下半場(chǎng)冷靜了許多。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士普遍表示最后3個(gè)多月,樓市將迎來(lái)打折降價(jià)潮。不過(guò),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,本來(lái)就是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智,所以與看空房?jī)r(jià)的聲音不同,業(yè)內(nèi)依然不乏一些聲音期待年底或者明年調(diào)控政策能出現(xiàn)松綁,這也給觀望中的購(gòu)房者帶來(lái)了買(mǎi)房的糾結(jié)和困擾。那么,哪一種說(shuō)法更接近實(shí)際形勢(shì)呢?筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大,最起碼今年年底甚至明年上半年,房地產(chǎn)大局基本已定,各家房企普遍做好了“入冬”準(zhǔn)備。

  樓市開(kāi)啟“過(guò)冬模式”,3大“動(dòng)向”值得關(guān)注

  第一、“降價(jià)促銷(xiāo)”大幕徐徐拉開(kāi),房企紛紛通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”加快銷(xiāo)售速度

  春江水暖鴨先知,進(jìn)入“金九銀十”以來(lái),開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作漸漸“高調(diào)”起來(lái),降價(jià)促銷(xiāo)的大幕正在全國(guó)不少城市徐徐拉來(lái)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),目前北京、廣州、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥等熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)的情況。比如,廣州、鄭州、武漢紛紛出現(xiàn)了每平方米降價(jià)8000元以上的情況,北京某高端住宅項(xiàng)目每平方米降價(jià)最高甚至接近1萬(wàn)元。此外,某龍頭房企更是在全國(guó)800多個(gè)樓盤(pán)推出打折活動(dòng),最低能達(dá)到6折??傮w來(lái)看,雖然“金九”才過(guò)半,但是低首付、打折優(yōu)惠、特價(jià)房等常規(guī)套路已經(jīng)開(kāi)始扎堆出現(xiàn)。

  降價(jià)促銷(xiāo)的背后,說(shuō)白了,主要原因就是房子賣(mài)不動(dòng)了。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),8月份監(jiān)測(cè)40個(gè)城市新房成交面積環(huán)比下降9%,同比下降3%。具體看,一線城市環(huán)比下降19%,同比下降16%;二線城市環(huán)比下降10%,同比增長(zhǎng)6%;三四線城市環(huán)比下降4%,同比下降17%。顯而易見(jiàn),受調(diào)控政策的影響,隨著房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)下滑,住宅成交趨于下降,開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力開(kāi)始增大,所以普遍采取通過(guò)以?xún)r(jià)換量方式加快銷(xiāo)售速度。因此,最后這幾個(gè)月,降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象或會(huì)持續(xù)增多,但是具體效果如何,還是要看降價(jià)幅度以及購(gòu)房者的接受程度。

  第二、“現(xiàn)金為王”時(shí)代來(lái)臨,房企開(kāi)始控制成本、謹(jǐn)慎拿地,安全和理性成為共同選擇

  經(jīng)歷了三年的調(diào)控,尤其是2019年以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融政策的監(jiān)管,房地產(chǎn)信托、發(fā)債等融資渠道紛紛被收緊。此前,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》曾發(fā)表評(píng)論稱(chēng),未來(lái)三年,錢(qián)少且貴,現(xiàn)金為王,房地產(chǎn)行業(yè)要準(zhǔn)備迎接緊日子的到來(lái)。其實(shí),從央行多次降準(zhǔn)我們也可以明確感受到這一點(diǎn)。就拿此次降準(zhǔn)來(lái)說(shuō),央行釋放長(zhǎng)期資金9000億元,再次明確了增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金來(lái)源的支持,房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有獲得明顯利好。除此之外,高負(fù)債房企也正在迎來(lái)償債高峰期。因此,作為資金密集型行業(yè)來(lái)說(shuō),“現(xiàn)金為王”時(shí)代來(lái)臨了。

  面對(duì)“現(xiàn)金為王”階段,賣(mài)房回款成為了目前成本最低也最可靠的現(xiàn)金流,所以開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始采取以?xún)r(jià)換量。除此之外,目前房企也開(kāi)始控制成本,除了不時(shí)被曝出裁員以節(jié)省人力成本外,目前房企對(duì)于拿地也更加謹(jǐn)慎。畢竟,多拿地就意味著需要占用本來(lái)就比較緊張的現(xiàn)金流。截至目前,富力、融創(chuàng)等已經(jīng)表態(tài)下半年暫停拿地,除非是遇到優(yōu)質(zhì)的土地項(xiàng)目。也就是說(shuō),雖然土地儲(chǔ)備是房企的“糧倉(cāng)”,但是與數(shù)量相比,目前更加關(guān)注質(zhì)量,錢(qián)要花在刀刃上。總而言之,隨著樓市回歸理性,維護(hù)現(xiàn)金流的安全成為開(kāi)發(fā)商的共同選擇。

  第三、房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭,“靜觀其變”逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流態(tài)度

  在過(guò)去三年時(shí)間里,國(guó)家調(diào)控樓市的態(tài)度很堅(jiān)決,力度也很大,調(diào)控政策不斷加碼,除了限購(gòu)、限售等調(diào)控方式外,住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)租公寓等長(zhǎng)效措施也正大力推進(jìn)。面對(duì)市場(chǎng)變局,調(diào)控還可能持續(xù)多久,目前誰(shuí)都無(wú)法準(zhǔn)確說(shuō)出一個(gè)結(jié)果。因此,絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商基本處于“靜觀其變”的過(guò)程中。目前,全國(guó)不少城市都出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象,而且房企普遍把銷(xiāo)售回款作為重心,但除此之外,開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太多其他大動(dòng)作。對(duì)此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前房?jī)r(jià)預(yù)期整體穩(wěn)定,所以開(kāi)發(fā)商并不打算有其他大動(dòng)作,總體還是既不大幅降價(jià)也不著急拿地,以不變應(yīng)萬(wàn)變。

  其實(shí),“靜觀其變”的不僅僅是開(kāi)發(fā)商,還有炒房客。經(jīng)歷了三年調(diào)控后,市場(chǎng)整體降溫明顯,但樓市也出現(xiàn)了分化,鶴崗、乳山、玉門(mén)等城市甚至因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)低而引起大家關(guān)注,反觀一些熱點(diǎn)城市,雖然房?jī)r(jià)漲幅放緩,但上漲動(dòng)力依然存在,這也增加了炒房客的看漲預(yù)期,因此不少炒房客依然寄希望調(diào)控能夠放松,所以讓步空間有限??傮w來(lái)看,靜觀其變已成為不約而同的選擇。不過(guò),筆者認(rèn)為,不管怎么樣,樓市降溫已是事實(shí),房地產(chǎn)政策利好剛需和改善等自住群體的趨勢(shì)也是事實(shí),回到過(guò)去狂歡時(shí)刻的幻想越來(lái)越不切實(shí)際。

  基于以上3大“動(dòng)向”來(lái)看,下半場(chǎng)買(mǎi)房還是賣(mài)房“擺明”了

  基于以上趨勢(shì),可以預(yù)判的是,未來(lái)三個(gè)多月,樓市降溫或會(huì)持續(xù),而打折促銷(xiāo)潮也會(huì)扎堆出現(xiàn)。但筆者認(rèn)為,購(gòu)房者們同時(shí)需要明確的是,根據(jù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況,再疊加房企的預(yù)期也相對(duì)穩(wěn)定,所以降價(jià)幅度相對(duì)有限,主要方式依然是常規(guī)的特價(jià)房、低首付等。因此,對(duì)購(gòu)房者而言,房地產(chǎn)走向基本塵埃落定了,大家不用過(guò)于擔(dān)心房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題。

  面對(duì)這樣的態(tài)勢(shì),關(guān)于買(mǎi)房還是賣(mài)房,答案就顯而易見(jiàn)了。對(duì)于多套房擁有者來(lái)說(shuō),只要調(diào)控不放松,房?jī)r(jià)就難以再上漲,過(guò)多持有只會(huì)白白增加持有成本。此外,”房住不炒“成為了社會(huì)共識(shí),靠買(mǎi)房賺錢(qián)越來(lái)越并不容易,所以也到了適度減持房產(chǎn)的窗口期。對(duì)有購(gòu)房需求的群體來(lái)說(shuō),樓市降溫本身就是一大利好因素,而且目前開(kāi)發(fā)商有回籠資金的需求,多套房擁有者也有把多余的空置的房產(chǎn)賣(mài)掉的意愿,所以無(wú)形中不僅僅增加了買(mǎi)房機(jī)會(huì),也有助于大家選到高性?xún)r(jià)比的房子。

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