營改增細(xì)則發(fā)布：7個(gè)文件5個(gè)針對地產(chǎn)

  7個(gè)細(xì)則文件5個(gè)專門針對房地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)受到空前重視

  稅務(wù)總局網(wǎng)站上出臺的7個(gè)細(xì)則文件，5個(gè)專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》

  點(diǎn)評

  這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細(xì)則下面有“相關(guān)政策解讀”，應(yīng)該是官方看到了上一輪傳播中，許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，這次稅務(wù)總局順應(yīng)民意，給出自己的簡板解讀，說明了稅務(wù)總局對傳播的重視。

  政策非常靈活，覺得老政策對自己有利的可以趕緊去簽合同

  《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條 ：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

  點(diǎn)評

  之前大家一直爭論如果沒有施工許可證怎么辦，現(xiàn)在結(jié)論出來“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺得老的計(jì)稅辦法對自己有利，或者自己短時(shí)間內(nèi)無法做好營改增準(zhǔn)備的企業(yè)，可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計(jì)稅，給自己一個(gè)緩沖期。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應(yīng)該會迅速冷卻降低。對于性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)，因?yàn)橐粋€(gè)證書的存在與否來判定企業(yè)是否能進(jìn)入過渡期政策的圈，本身就沒有體現(xiàn)稅收的公平性。但事實(shí)上雖然《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》公告解決了很多實(shí)際問題，比如對老項(xiàng)目進(jìn)行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的全部增值稅疑問。

  國稅機(jī)關(guān)可以代開增值稅專用票，彌合了一處鏈條斷裂

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條

  小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

  《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條 小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請代開增值稅發(fā)票。

  《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。

  點(diǎn)評

  之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游是小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，現(xiàn)在可以代開的政策出臺后，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合?，F(xiàn)實(shí)中仍存在博弈，不過作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因?yàn)橐?guī)模小沒有資格開不了票的問題了。

  改變項(xiàng)目性質(zhì)，或者對在建老項(xiàng)目、存量房進(jìn)行精雕細(xì)琢，都非常利好

  《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第三條： 納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

  第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

  第五條 購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

  第七條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

  第九條 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

  點(diǎn)評

  之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項(xiàng)目性質(zhì)、土地性質(zhì)的規(guī)定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅無疑都要進(jìn)行大量的變動，相信足以滿足“50%”的條件，從而享受二年抵扣的政策。

  而許多房地產(chǎn)在建“老項(xiàng)目”，施工許可證上的時(shí)間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。

  此政策有利于存量資產(chǎn)改造和運(yùn)營，對盤活存量，翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對步入存量房時(shí)代的一線城市影響巨大。

  縣、市、區(qū)果然是一個(gè)級別，直轄市和計(jì)劃單列市有待出臺地方細(xì)則

  《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第二條：本辦法所稱跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，是指單位和個(gè)體工商戶(以下簡稱納稅人)在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)。

  納稅人在同一直轄市、計(jì)劃單列市范圍內(nèi)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否適用本辦法。

  其他個(gè)人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不適用本辦法。

  點(diǎn)評

  之前大家一直疑惑跨區(qū)域到底怎么算，現(xiàn)在明確了，“縣(市、區(qū))”果然是一個(gè)級別，但直轄市、計(jì)劃單列市有待出臺地方細(xì)則。