樓市2016：從驚心動(dòng)魄到轉(zhuǎn)危為安

  住房庫(kù)存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出。一、二線城市庫(kù)存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺；三、四線及以下城市庫(kù)存大，銷售增長(zhǎng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

  本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。

  本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái)；第六，限購(gòu)政策作用有限。

  展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。

  2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái)，在相對(duì)寬松的政策背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月份以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程。具體表現(xiàn)：

  熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅

  從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落

  2016年，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷了從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落的過(guò)程。2016年2-9月，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長(zhǎng)14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過(guò)了2014全年（1.28%）和2015全年（9.11%）水平，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來(lái)形容，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%，創(chuàng)造了歷史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。

  進(jìn)入10月份以后，受政府調(diào)控措施的影響，房?jī)r(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降明顯。

  投資投機(jī)需求

  由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場(chǎng)

  本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購(gòu)房比例高、投資投機(jī)需求爆發(fā)密切相關(guān)。住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市發(fā)展的最主要?jiǎng)恿?，包括消費(fèi)性需求（自住性、改善型）、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動(dòng)來(lái)看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高，投機(jī)需求火旺。2016以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動(dòng)增長(zhǎng)過(guò)程，1-4月份的同比增長(zhǎng)率一度達(dá)到38.3%，創(chuàng)造了2015年初以來(lái)的峰值。1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長(zhǎng)27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，受樓市調(diào)控措施的影響，投資投機(jī)需求瞬間沉寂離場(chǎng)，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢(shì)，部分城市降幅較大。

  開(kāi)發(fā)投資增幅

  由快升到緩落再略有反彈

  全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)5.76%，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬(wàn)億元，增長(zhǎng)5.11%，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過(guò)程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

  全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過(guò)程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上。

  住房供求空間錯(cuò)配

  持續(xù)加劇

  盡管從總量上看住房銷量大幅增長(zhǎng)，名義庫(kù)存不斷下降，去庫(kù)存取得了一些成效。但是，住房庫(kù)存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫(kù)存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺；三、四線及以下城市庫(kù)存大，銷售增長(zhǎng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯。

  從庫(kù)存來(lái)看，熱點(diǎn)城市庫(kù)存減少，三四線樓市庫(kù)存壓力仍大。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬(wàn)平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從去化周期來(lái)看，一線城市整體庫(kù)存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫(kù)存去化周期均不足10個(gè)月。2016年以來(lái)，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫(kù)存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。從期房庫(kù)存來(lái)看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國(guó)非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過(guò)剩庫(kù)存都要遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

  從潛在供給來(lái)看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開(kāi)發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇。從反映開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來(lái)潛在供給的住宅新開(kāi)工面積來(lái)看，非重點(diǎn)城市的新開(kāi)工累計(jì)值占全國(guó)的比重較大，過(guò)去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過(guò)一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來(lái)的住房有效供給后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

  熱點(diǎn)城市樓市

  由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

  在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對(duì)起初的樓市局部過(guò)熱形勢(shì)，政府沒(méi)有及時(shí)發(fā)聲，使得市場(chǎng)預(yù)期中央會(huì)為了保增長(zhǎng)而放任房?jī)r(jià)上漲，從而引起市場(chǎng)恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。2016年年初以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存量的不斷減少，部分城市從去庫(kù)存轉(zhuǎn)為抑制購(gòu)房，在這種情況下，庫(kù)存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲。恐慌性“搶房潮”不斷涌現(xiàn)，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無(wú)人問(wèn)，今年價(jià)高爭(zhēng)先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

  通過(guò)中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀?？v向來(lái)看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一，主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；第二，本輪過(guò)熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn)；第四，有諸多政策工具可以備用。

  2016年1-9月份樓市局部過(guò)熱及其一系列問(wèn)題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門基于利益追求和心理預(yù)期開(kāi)展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過(guò)熱的深層根源。第三，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過(guò)熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

  針對(duì)局部火熱的樓市，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場(chǎng)密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購(gòu)作為調(diào)控政策主軸，選擇重啟限購(gòu)的政策模式。通過(guò)細(xì)化限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、提升二套房首付比例、擴(kuò)大土地供給、進(jìn)行預(yù)期管理、打擊嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩(wěn)定了樓市，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則：第一，中央監(jiān)控，地方調(diào)控；第二，局部調(diào)控，整體不動(dòng)；第三，抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi)；第四，一城一策，分區(qū)調(diào)控；第五，統(tǒng)一行動(dòng)，集體出擊；第六，邊調(diào)邊看，逐步完善。但是，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái)；第六，限購(gòu)政策作用有限?？傊?，本輪調(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

  展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續(xù)庫(kù)存減少的勢(shì)頭，2017年去庫(kù)存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過(guò)波動(dòng)后，全年可能會(huì)稍低于2016年的水平?？臻g上，市場(chǎng)調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。一、二線熱點(diǎn)城市未來(lái)調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大。由于采取的政策有差別，市場(chǎng)反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來(lái)回調(diào)幅度也將不大，預(yù)計(jì)投資增幅回落幅度可能會(huì)超過(guò)銷售增長(zhǎng)回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調(diào)整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過(guò)速過(guò)猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性。