土地供應(yīng)角度看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

  2016年房價大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)賺了個盆滿缽盈，房地產(chǎn)開發(fā)投資也迅速回升，在2016年底同比增長6.9%。經(jīng)過國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策調(diào)控之后，截止2017年5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍增長至8.8%的水平，雖然沒有達到2014年前兩位數(shù)的高速增長，但仍比近兩年的增速水平高了很多。房地產(chǎn)開發(fā)投資的迅速回升也支撐了一定的水泥需求，本文將從最近的土地供應(yīng)角度來了解房地產(chǎn)投資和發(fā)展情況。

  2012年至2016年近五年來，全國土地供應(yīng)面積和規(guī)劃建筑面積雙雙在2013年后開始回落。截止2016年底，全國土地供應(yīng)不到6萬平方米，年均降幅達9.1%左右，規(guī)劃建筑面積回落至11.3萬平方米，年均降幅8.87%。土地供應(yīng)的減少必然帶來價格的上升，據(jù)悉，2012年至2016年土地供應(yīng)起始樓面價格從1043元/㎡上漲至1812元/㎡，年均漲幅達18.4%。

  圖1：近五年來的土地供應(yīng)情況（萬㎡）

  數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)，中國水泥網(wǎng)，水泥研究院

  2012至2016年，住宅、商服和工業(yè)三大用地土地供應(yīng)面積都呈下跌的趨勢，僅其他類（公用設(shè)施用地、公共建筑用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地等）土地用地面積基本平穩(wěn)。其中，商服用地降幅最大，年均降幅達10.6%，其他類用地降幅最小，僅5.85%，此外，住宅和工業(yè)用地供應(yīng)面積年均降幅分別為8.25%和9.54%。

  供應(yīng)土地起始樓面價方面，2012-2016年住宅用地漲幅達97%，幾乎翻倍，商服用地5年間漲幅57%，其他類用地起始樓面價上漲38%，而工業(yè)用地僅有5%的漲幅，年均漲幅僅1%左右。

  圖2：近五年來不同用途的土地供應(yīng)情況（萬㎡）

  數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)，中國水泥網(wǎng)，水泥研究院

  今年以來，截止2017年6月22日，全國共供應(yīng)土地面積2.2億㎡，其中工業(yè)用地占比最大，達到49%左右，供應(yīng)面積1.09億㎡，住宅用地占比34.3%，土地供應(yīng)7645萬㎡，商服占比不到11%，其他類用地占比5.77%。

  圖3：截止2017年1月以來各類型用地供應(yīng)情況

  數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)，中國水泥網(wǎng)，水泥研究院

  從供應(yīng)土地起始樓面價來看，今年以來，住宅和商服用地的起始樓面價仍在波動上揚，1-5月，住宅用地起始樓面價上漲1915元/㎡，漲幅達91.22%，而商服上調(diào)2471元/㎡，漲幅更是高達144.65%。工業(yè)用地較平穩(wěn)，小幅增長3.57個百分點，其他類用地各月差異較大，累計下滑23%。雖然起始樓面價并不是最終成交價格，但是也可以從其增長速度中看出價格整體的上漲趨勢。

  圖4：2017年1-5月各種土地供應(yīng)類型初始樓面價增長情況（元/㎡）

  數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)，中國水泥網(wǎng)，水泥研究院

  從各大城市土地供應(yīng)實際成交情況來看，今年以來重慶地區(qū)土地成交面積最大，達1252萬平方米。北京、深圳、上海包攬樓面單價成交額前三名，最高的北京市高達18437元/㎡。而溢價率最高的城市排名中，衢州市以128%的溢價率排名第一。

  表1：今年以來各大城市分別按成交面積、樓面單價和溢價率的排名前十位

  數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)，中國水泥網(wǎng)，水泥研究院