從政府工作報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向

今年的政府工作報(bào)告再次重申堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，政府工作報(bào)告中也提出“新型城鎮(zhèn)化”、“城市更新”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項(xiàng)舉措，為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇。

“房住不炒”定位不變

近年來(lái)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位被多次提及，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的基調(diào)不變。

隨著我國(guó)新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求進(jìn)一步得到釋放。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，各地繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格延續(xù)微漲態(tài)勢(shì)，但總體仍較為穩(wěn)定。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、研究員王微表示，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本定位，以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市和人口發(fā)展的變動(dòng)趨勢(shì)，建立“多主體供給,多渠道保障,租售并舉”的住房制度，為老百姓的住房需求創(chuàng)造更好的選擇，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，是未來(lái)的一個(gè)大方向。她認(rèn)為，因城施策不意味著房地產(chǎn)調(diào)控放松，而是各個(gè)城市需要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求和城市發(fā)展變化的趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，“房住不炒”依然是樓市調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)繩，是中長(zhǎng)期不動(dòng)搖的核心思路。在“房住不炒”的總基調(diào)下，為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響，各地房地產(chǎn)政策環(huán)境總體較為寬松，居民合理的居住需求受到支持，隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)高效推進(jìn)，市場(chǎng)、行業(yè)各方面都在快速步入正軌，需求穩(wěn)步釋放?！拔覀冇谐浞中判?，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠較快恢復(fù)，全年實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展?！彼f(shuō)。

城市更新盤活存量資產(chǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，城市土地供應(yīng)愈發(fā)稀缺和珍貴，房地產(chǎn)企業(yè)拿地壓力上升，城市更新成為重要新賽道。相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，城市更新不僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施改造，也是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會(huì)心理等軟環(huán)境進(jìn)行的延續(xù)與更新。

政府工作報(bào)告中提到，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。同時(shí)，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

“通過(guò)城市更新可以提升存量市場(chǎng)中的低質(zhì)量資產(chǎn)，甚至盤活不良資產(chǎn)，不僅有助于堅(jiān)持房住不炒的定位，還能起到拉動(dòng)投資的效應(yīng)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，這部分投資將加快建設(shè)智慧社區(qū)，推動(dòng)城市功能再造，進(jìn)一步提高人們的生活水平。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，今年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的力度很大，也是呼應(yīng)人民群眾對(duì)美好生活的向往和需求。疫情期間，一些老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施差，不符合老年群體的需求，甚至有些小區(qū)不能實(shí)現(xiàn)封閉式管理。改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既是改善民生的舉措，也是當(dāng)前穩(wěn)投資的重要內(nèi)容。未來(lái)，還應(yīng)探索合理共建機(jī)制，切實(shí)提升老舊小區(qū)的生活品質(zhì)。

“公眾對(duì)于健康的需求和關(guān)注空前提升，正加速各行各業(yè)圍繞健康主題展開新探索，實(shí)現(xiàn)新升級(jí)。老舊小區(qū)的整治和升級(jí)，也是其中的重要組成部分?！睆堄窳颊f(shuō)，相對(duì)于新建住房市場(chǎng)而言，這一領(lǐng)域的挑戰(zhàn)可能更大，空間也同樣巨大，也需要行業(yè)龍頭企業(yè)參與其中，助推老舊小區(qū)的升級(jí)發(fā)展?！?/p>

數(shù)字化推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

政府工作報(bào)告指出，電商網(wǎng)購(gòu)、在線服務(wù)等新業(yè)態(tài)在抗疫中發(fā)揮了重要作用，要繼續(xù)出臺(tái)支持政策，全面推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)。

疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)擁抱變化，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，開通商品房線上售樓平臺(tái)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的力量，發(fā)揮在線售樓平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

近日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好常態(tài)化疫情防控期間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售樓場(chǎng)所管理的通知》，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)充分利用互聯(lián)網(wǎng)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)（VR）、大數(shù)據(jù)、人臉識(shí)別、區(qū)塊鏈等科技手段推進(jìn)線上化樓盤展示、選房和簽約。除了北京，多地也出臺(tái)政策鼓勵(lì)線上售房。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，房地產(chǎn)行業(yè)近年圍繞綠色、健康、智慧的主題，通過(guò)科技與房地產(chǎn)的融合，在創(chuàng)新商業(yè)模式、管理模式、產(chǎn)品與服務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步、提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量方面做了許多探索，形成了“地產(chǎn)科技”這樣一個(gè)新的發(fā)展領(lǐng)域。新冠疫情的沖擊，大大加速了行業(yè)相關(guān)創(chuàng)新發(fā)展的迫切性。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信息通訊技術(shù)應(yīng)用、數(shù)字化、智能化發(fā)展的期許，已經(jīng)不僅僅是VR/AR看房、線上營(yíng)銷了，而是覆蓋了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)交易、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和空間維護(hù)使用的全壽命周期，也覆蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的任務(wù)非常艱巨。

王微認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)也要加快線上化速度，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都在進(jìn)行嘗試，希望未來(lái)更多的主體能夠參與進(jìn)來(lái)不斷地探索和推進(jìn)創(chuàng)新。但她同時(shí)指出，由于房地產(chǎn)屬于大額低頻交易，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不是一蹴而就，還要線上線下相結(jié)合，這就對(duì)整個(gè)行業(yè)的信用體系和企業(yè)誠(chéng)信提出更高的要求。

貝殼找房董事長(zhǎng)左暉表示，居住服務(wù)數(shù)字化不只要對(duì)“房子和流程”進(jìn)行數(shù)字化，也要對(duì)“人”進(jìn)行數(shù)字化，從根本上提升產(chǎn)業(yè)效率和用戶體驗(yàn)。他認(rèn)為，居住服務(wù)數(shù)字化將賦能更多新應(yīng)用，激發(fā)更多新場(chǎng)景，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)居住服務(wù)走向品質(zhì)化正循環(huán)。

隨著全面推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，數(shù)字社區(qū)和智慧社區(qū)的建設(shè)也將提速。社區(qū)智慧化不僅提升了小區(qū)管理水平，還提高了人居環(huán)境質(zhì)量。聶梅生說(shuō)，疫情發(fā)生后，人們更加看重社區(qū)安全和生命健康，所以數(shù)字經(jīng)濟(jì)在社區(qū)乃至城市的落地，蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。

“疫情推動(dòng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)加快向線上轉(zhuǎn)移，已是不可逆趨勢(shì)?！敝嘘P(guān)村協(xié)同發(fā)展投資有限公司董事長(zhǎng)高中成認(rèn)為，疫情進(jìn)一步推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，新的園區(qū)發(fā)展商必須要抓住這一機(jī)遇，調(diào)整思路，適應(yīng)新趨勢(shì)。

挖掘城市群都市圈機(jī)遇

近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)加快推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率平均每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，2019年常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%，重大區(qū)域戰(zhàn)略深入實(shí)施。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的加快調(diào)整，城市群和都市圈成為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新高地。

政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè),大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力,以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。同時(shí)，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。另外，加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。繼續(xù)推動(dòng)西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展。深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

劉洪玉認(rèn)為，“地產(chǎn)科技”是一個(gè)重要的發(fā)展方向，通過(guò)地產(chǎn)科技的普遍應(yīng)用，可以大大提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，提高行業(yè)和企業(yè)運(yùn)行的效率。從推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的角度看，如何在城市群和都市圈范圍內(nèi)，清晰界定、有效支持、真正實(shí)現(xiàn)新市民的住房需求，是未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的重要發(fā)展機(jī)會(huì)和增長(zhǎng)點(diǎn)。由于大部分新市民具有農(nóng)村和城市居民的雙重特征，所以需要打破現(xiàn)有的思維定式，用改革的思維去挖掘。

張玉良表示，新型城鎮(zhèn)化依然是我國(guó)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和核心動(dòng)力之一。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的高度，正在演化出全新的發(fā)展模式、呈現(xiàn)全新的發(fā)展特點(diǎn)，步入了高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的新階段。中央對(duì)新型城鎮(zhèn)化的最新表述，緊緊抓住了城鎮(zhèn)化發(fā)展的新特點(diǎn)、新要求、新趨勢(shì)，準(zhǔn)確定位了城鎮(zhèn)化所處的歷史發(fā)展階段。綠地從中央新型城鎮(zhèn)化的最新導(dǎo)向出發(fā)，重點(diǎn)圍繞一二線核心城市、省會(huì)城市及其周邊溢出地區(qū)，聚焦國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，深耕核心城市群和中心城市，展開新一輪布局和重大項(xiàng)目落地。