逐步擺脫對基建與房地產(chǎn)投資的依賴，實現(xiàn)樓市“軟著陸”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，增速自年初以來持續(xù)回落。其中房屋新開工面積同比下降7.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.0%，如果再考慮部分房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題以及銷售市場冷卻，顯示房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。

目前，在金融監(jiān)管部門引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求和居民剛需正在重新得到滿足，金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。

針對此次一些房企面臨的流動性問題以及基建投資、房地產(chǎn)投資正在影響經(jīng)濟增長的問題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為抑制房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策應(yīng)該改變。這種觀點認(rèn)為，融資平臺和土地財政是一個可持續(xù)的“經(jīng)營城市”模式。這種獨特的模式源自土地公有制，融資平臺加土地財政的模式解決了基建投資成本和收益的錯配問題，大大促進了城市化進程，提高了城市品質(zhì)與民眾福利。

因此，持有這種觀點的人認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟困局并非化解風(fēng)險必須經(jīng)歷的陣痛，而是長期成功運轉(zhuǎn)的商業(yè)模式被打破后的不良后果；其非但不能真正化解宏觀風(fēng)險，反倒會讓中國經(jīng)濟“自廢武功”，主動放棄一個重要的經(jīng)濟增長引擎。

客觀上看，通過發(fā)展房地產(chǎn)市場，增加財政收入并支持基礎(chǔ)設(shè)施投資的“經(jīng)營城市”模式，是中國城市化的“助推劑”，讓大部分城市居民提前享用了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施。但是，辯證地看，這類模式是以債務(wù)杠桿不斷積累為代價的，當(dāng)?shù)胤秸c居民債務(wù)率超過安全線后，繼續(xù)依賴這種模式維持舊經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下的增長和就業(yè)，其所產(chǎn)生的風(fēng)險將遠遠大于所謂的好處。

這是一種會不斷自我強化的模式。一些地方政府為推動GDP增長，會積極利用信貸開展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以致土地價格上漲，增加賣地收入償還貸款。這種結(jié)構(gòu)會刺激上行周期過度繁榮，并因為地方政府與房地產(chǎn)市場利益攸關(guān)，迫使房地產(chǎn)調(diào)控政策周期性放松，造成全社會形成房價永遠上漲的錯覺，刺激上行周期不斷延續(xù)，增加了下行周期的債務(wù)積壓與違約風(fēng)險，而從歷史上看，這種模式最終往往難以為繼。

這種模式不僅影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，造成結(jié)構(gòu)失衡與低質(zhì)量增長，且不可持續(xù)。其一，地方政府財政支出的軟約束以及其控制大量土地抵押品，造成一些地方政府官員在任期內(nèi)過度透支，積累大量隱性債務(wù)，而樓市潛在規(guī)模是有限的，且過度基建導(dǎo)致效率越來越低；其二，房地產(chǎn)與基建捆綁且持續(xù)投資，刺激了傳統(tǒng)的重工業(yè)部門周期性過度投資，會擠壓其他高效率的投資，同時會積累大量的過剩產(chǎn)能與債務(wù)風(fēng)險。其三，居民部門債務(wù)率至今已經(jīng)高達72%，如果考慮到農(nóng)民群體因缺少抵押品以及缺乏穩(wěn)定就業(yè)而難以借貸的情況，城市居民真實債務(wù)率可能會更高。與西方國家在房價上漲中放大財富效應(yīng)并刺激消費不同，中國房價上漲與居民債務(wù)率上升同步推進，產(chǎn)生大量資金流入房地產(chǎn)市場的效應(yīng)，在一定程度上抑制了消費。

依賴“經(jīng)營城市”模式進行發(fā)展是典型的“溫水煮青蛙”行為。這種現(xiàn)象在日本已經(jīng)發(fā)生過，在日本經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型需要投資拉動時，房地產(chǎn)投資過度繁榮，政府則患上“建設(shè)中毒癥”，盡管后期在財政上已經(jīng)入不敷出，但全國性大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以停止。最終，房地產(chǎn)泡沫破裂、基建過度以及政府債務(wù)（包含利息成本）滾雪球一樣地持續(xù)增長至今。我們絕不能重蹈日本的覆轍。

中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)與基建投資在經(jīng)濟中占比過大的趨勢，因此，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向、管控地方政府債務(wù)一定會產(chǎn)生轉(zhuǎn)型陣痛，且房地產(chǎn)市場預(yù)期一旦改變很容易產(chǎn)生“踩踏效應(yīng)”。不過，中央政府早已推動科技創(chuàng)新、發(fā)展綠色技術(shù)以及增加新基建投資，擴大了高質(zhì)量部門的增量投資，再加上中國還有一定的城市化空間與戰(zhàn)略性基建需求，能夠逐步擺脫對基建與房地產(chǎn)投資的依賴，實現(xiàn)樓市的“軟著陸”。