“困獸”中梁：品控頑疾難除 商票風(fēng)波“揭底”財(cái)務(wù)危機(jī)

“456”的高周轉(zhuǎn)模式之下，中梁控股集團(tuán)有限公司（2772.HK，以下簡(jiǎn)稱“中梁控股”）正在蒙眼狂奔。  

僅用了三年，中梁控股便從2016年僅190億元的銷售額，在2018年正式跨入千億元銷售額房企的行列。然而，該模式卻為中梁控股日后的發(fā)展埋下了重重隱患，使其陷入多重困境。  

近日，在正式官宣公司聯(lián)席總裁一職由何劍接替李和栗后，緊接著，中梁控股舉行了投資者電話會(huì)，并由中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官游思嘉主持。在該電話會(huì)議上，游思嘉解釋了李和栗的離職是出于個(gè)人發(fā)展原因，而何劍未來將負(fù)責(zé)投資產(chǎn)品開發(fā)銷售等開發(fā)業(yè)務(wù)。  

2020年8月，中梁控股成為重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則下的首批試點(diǎn)房企之一，也即“三道紅線”試點(diǎn)房企。其被要求在2023年6月30日之前完成降負(fù)債的任務(wù)，每月上報(bào)情況。此外，投銷比也要控制在40%以內(nèi)。盡管當(dāng)前中梁控股已經(jīng)降到“黃檔”，有息負(fù)債可以達(dá)到10%，但是債務(wù)和融資難題仍讓其“如鯁在喉”。  

而在今年中梁控股還陷入了商票風(fēng)波，被外界質(zhì)疑是以商票中間商作假為由，而拖延商票的兌付時(shí)間，隨后不久中梁控股方稱將按期及時(shí)兌付。對(duì)此，中梁控股方相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者解釋道：“中梁控股也是受害者，而100%承兌商票則是責(zé)任使然?！?nbsp; 

品控“頑疾”  

經(jīng)過三年多的等待，今年4月末，吳敏（化名）在2018年購(gòu)入的一套中梁·濱江首府的商品房終于可以進(jìn)行交付，不過在驗(yàn)收房屋的當(dāng)天，吳敏卻拒絕簽署交房協(xié)議。吳敏向記者道出了不愿簽署協(xié)議的原因：“該房屋的地面之前存在裂縫，之后開發(fā)商陸續(xù)用不同的材料進(jìn)行修補(bǔ)，我這套房子已經(jīng)修補(bǔ)過三次了?！?nbsp; 

中梁·濱江首府位于湖南省常德市，開發(fā)商為常德市中梁順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實(shí)際控股公司為上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。在今年4月末進(jìn)行交付時(shí)，由于樓板出現(xiàn)裂痕，以及地下室承重柱和梁發(fā)生較大錯(cuò)位等問題，截至7月11日，在該小區(qū)的近1200戶業(yè)主中，已有700多戶要求退房。  

（湖南省常德市中梁·濱江首府的業(yè)主反映，該小區(qū)在交房時(shí)，不僅房屋地面存在貫穿性裂縫，小區(qū)地下室的承重柱和梁也發(fā)生了較大的偏移。圖片由業(yè)主提供）（湖南省常德市中梁·濱江首府的業(yè)主反映，該小區(qū)在交房時(shí)，不僅房屋地面存在貫穿性裂縫，小區(qū)地下室的承重柱和梁也發(fā)生了較大的偏移。圖片由業(yè)主提供）  

記者從多位業(yè)主處了解到：“據(jù)業(yè)主群不完全統(tǒng)計(jì)，至少有800戶的房屋樓板出現(xiàn)程度不等的貫穿性裂縫?！?/strong>此外，盡管當(dāng)前開發(fā)商已經(jīng)對(duì)相關(guān)裂紋進(jìn)行修補(bǔ)掩蓋，“但是部分業(yè)主測(cè)試了防水功能后，發(fā)現(xiàn)從上一層倒水后，30分鐘內(nèi)下一層便出現(xiàn)了滲透現(xiàn)象”。  

“樓板裂紋問題，對(duì)我們業(yè)主的使用情況會(huì)造成比較大的影響，不會(huì)危及到我們的生命。但是地下室的問題，我們很擔(dān)心?！?/strong>另外一位業(yè)主李夢(mèng)（化名）向記者透露，“地下室的承重柱和梁發(fā)生了較大的偏移，此外，頂部的梁也出現(xiàn)了歪斜。為此，開發(fā)商對(duì)地下室承重柱和梁進(jìn)行了整改，但是開發(fā)商的整改方案并未得到相關(guān)部門的審批?！?nbsp; 

與此同時(shí)，開發(fā)商還存在違規(guī)修復(fù)的情況。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門——常德市鼎城區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理站，曾多次針對(duì)樓板裂紋及地下室的修復(fù)工作發(fā)布停工通知，原因分別為：樓板裂縫處理的原材料未按程序先檢后用，地下室梁、柱未按相關(guān)程序整改。但是，李夢(mèng)等多位業(yè)主向記者透露：“開發(fā)商并未停工?！?nbsp; 

對(duì)于該小區(qū)業(yè)主提出的問題，中梁地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者解釋稱：“出現(xiàn)質(zhì)量問題，背后的原因，有源于施工方的，也有合作方的問題，但是公司負(fù)有重要的監(jiān)理責(zé)任，對(duì)于該項(xiàng)目出現(xiàn)的問題，已經(jīng)成立專項(xiàng)應(yīng)對(duì)小組進(jìn)行處理?！?nbsp; 

而在近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門，在關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知中明確指出，要重點(diǎn)整治：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)、未按房屋買賣合同約定如期交付、房屋滲漏、開裂、空鼓等質(zhì)量問題。  

商票“危機(jī)”  

除了品控頻頻遭到質(zhì)疑，今年以來，中梁控股還深陷商票“風(fēng)波”。5月中旬，有消息稱，中梁地產(chǎn)與其融資開發(fā)方山東國(guó)茂投資開發(fā)集團(tuán)有限公司，通過借用濟(jì)南梁鼎置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濟(jì)南梁鼎置業(yè)”）名義對(duì)外簽發(fā)6.78億元融資性票據(jù)。據(jù)悉，該期票據(jù)具體出具人為濟(jì)南梁鼎置業(yè)，到期日期為2021年5月12日。  

在該商票到期前，濟(jì)南梁鼎置業(yè)在5月11日發(fā)布公告稱，山東國(guó)茂投資開發(fā)集團(tuán)有限公司通過偽造企業(yè)承兌保函、材料設(shè)備購(gòu)銷合同等系列虛假材料，將濟(jì)南梁鼎置業(yè)開具的原本用于質(zhì)押的商業(yè)承兌匯票擅自對(duì)外流轉(zhuǎn)。在此背景下，有消息傳出，該期票據(jù)或?qū)o法全額兌付。  

5月11日，中梁地產(chǎn)方面作出回應(yīng)：“本著對(duì)持票人負(fù)責(zé)的態(tài)度，我司主動(dòng)與持票人溝通，我司開具的商業(yè)承兌匯票將按期及時(shí)足額兌付?！?月13日，中梁控股方稱，已經(jīng)100%承兌商票。  

對(duì)于此次商票的兌付是否帶來了較大的現(xiàn)金流壓力，中梁控股方相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“公司在房產(chǎn)開發(fā)方面有一套成熟完善標(biāo)準(zhǔn)化的流程體系，可以較好保證資金回籠時(shí)間及回款率?！?nbsp; 

有分析則認(rèn)為，商票風(fēng)波的背后很可能是中梁控股在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)了困難，不排除商票中間商詐騙的問題，但主要原因還是中梁控股自身財(cái)務(wù)壓力所致。  

“銀行額度一般會(huì)留給最高評(píng)級(jí)的企業(yè)，不太會(huì)有增量?！痹诮盏耐顿Y者電話會(huì)議上，中梁控股方面坦承，當(dāng)前該公司在境內(nèi)的直接融資并沒有新的進(jìn)展。  

作為“三道紅線”的試點(diǎn)企業(yè)，按照規(guī)定，中梁控股必須在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。這對(duì)于長(zhǎng)期依賴高負(fù)債，進(jìn)而推動(dòng)“高周轉(zhuǎn)”的中梁控股而言，無疑是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)。  

據(jù)中梁控股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，中梁控股負(fù)債總額分別為968.57億元、1613.2億元、2036.48億元、2406.51億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.63%、95.98%、90.7%、88.86%。短期借款則從2017年的75.61億元增長(zhǎng)到2019年的201.25億元，在2020年有所好轉(zhuǎn)，下降至164.78億元。  

中梁控股在努力改善“三道紅線”指標(biāo)，2020年末，其剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債比為79.9%，凈負(fù)債率為65.8%，現(xiàn)金短債比為1.1倍，已經(jīng)降到“黃檔”。游思嘉也表明，當(dāng)前公司的總體債務(wù)水平可控且短期內(nèi)沒有兌付及在融資壓力。  

然而記者發(fā)現(xiàn)，這并不意味著中梁控股所背負(fù)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在減少。目前中梁控股仍舊有7000萬美元的銀團(tuán)貸款，將于2022年3月到期，并且中梁控股一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)累計(jì)金額達(dá)到73.06億元。然而，中梁控股在境內(nèi)的債券融資計(jì)劃尚未審批通過。  

“明股實(shí)債”嫌疑  

除了借道商票融資以及債券外，值得注意的是，中梁控股還存在“明股實(shí)債”嫌疑。  

記者查詢到，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年~2020年，中梁控股少數(shù)股東權(quán)益占比分別為61.8%、58.2%和63.9%，但少數(shù)股東損益占比僅分別為23.56%、38.7%和43.0%，兩者之間的差值分別為38.24、19.5和20.9個(gè)百分點(diǎn)。有分析認(rèn)為，若少數(shù)股東權(quán)益與損益之間的差別較大，這說明少數(shù)股東損益或許并非全部來源于凈利潤(rùn)，還存在其他分配方式，存在明股實(shí)債的可能性較大。  

對(duì)此，中梁控股方相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了解釋：“少數(shù)股東權(quán)益的增加，一方面因?yàn)楣竞霞s銷售和利潤(rùn)的增長(zhǎng)所致，另一方面聯(lián)營(yíng)和收購(gòu)小股東也會(huì)增加少數(shù)股東權(quán)益?！?nbsp; 

并且，記者發(fā)現(xiàn)，中梁控股旗下附屬公司的少數(shù)股東中，還存在私募基金公司，如重慶中梁坤維房地產(chǎn)開發(fā)有現(xiàn)公司、安徽梁實(shí)置業(yè)有限公司、安徽正梁置業(yè)有限公司等。通過股權(quán)穿透，記者發(fā)現(xiàn)其少數(shù)股東還包括梁商資產(chǎn)管理（上海）有限責(zé)任公司，且該公司為忠信資本旗下的私募基金。而忠信資本的原創(chuàng)始人徐亮瓊，則是中梁控股執(zhí)行董事長(zhǎng)兼高級(jí)總監(jiān)。  

實(shí)際上，在急速擴(kuò)張的過程中，中梁控股與忠信資本合作密切。2019年5月，忠信資本基金經(jīng)理王猛便稱，忠信資本與中梁地產(chǎn)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。此外，記者發(fā)現(xiàn)，在忠信資本官網(wǎng)上列出的投資項(xiàng)目，均系中梁控股旗下蘇州獨(dú)墅御湖、首府壹號(hào)院項(xiàng)目、安徽國(guó)賓府等樓盤。  

據(jù)悉，2017年，中梁控股原執(zhí)行董事徐亮瓊以法人身份注冊(cè)成立了忠信資本。中梁控股招股書顯示，徐亮瓊曾經(jīng)為中梁控股執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁，又名徐忠信，是中梁控股董事長(zhǎng)楊劍妻弟。在中梁控股上市之前，徐亮瓊將忠信資本100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了陳椒。  

對(duì)此，中梁控股方相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“忠信資本是一家以房地產(chǎn)投資管理為核心業(yè)務(wù)的金融投資集團(tuán)，專注地產(chǎn)投資，與我司一直保持著良好的合作關(guān)系?！?nbsp; 

在去年末，中梁控股還被曝涉嫌通過發(fā)行融資類信托規(guī)避監(jiān)管。2020年末中梁控股通過“大業(yè)信托·房鑫2號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，擬募資4.19億元，用于旗下重慶南坪項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè)。值得注意的是，該信托計(jì)劃名義上是“永續(xù)債”信托，但實(shí)際存續(xù)期僅1年，被外界懷疑是一款為規(guī)避監(jiān)管而發(fā)行的固收類短期信托融資計(jì)劃。