2022年地產(chǎn)“過坎”：山重水復疑無路 柳暗花明又一村

跌宕起伏，困境求生。

縱觀2022年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，多種多樣的需求端寬松政策未能給銷售帶來明顯起色，市場遠超預期的深度調(diào)整讓房企在流動性承壓之下艱難喘息。

保交樓、保民生成為監(jiān)管施政重心，熬過寒冬、“活到明天”成為行業(yè)共同心聲。

寒冬破曉。

年尾金融支持房地產(chǎn)16條措施的橫空出世，釋放出政策預期發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的明確信號；時隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次開閘，讓行業(yè)看見曙光。

更重要的是中央經(jīng)濟工作會議已為2023年定調(diào)：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

平蕪盡處是春山。

“國家的發(fā)展、經(jīng)濟的穩(wěn)定、人民的就業(yè)需要房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。我們曾興高采烈地在前進道路上奔跑，也曾在隧道中摸索著期待曙光。大家要相信地產(chǎn)有穩(wěn)定發(fā)展的未來，做好正確的事，我們一定會擁有更美好的明天?！北坦饒@董事局主席楊國強說。

艱難尋底

“難！異常艱難！原本去年四季度時，從中央到地方政策暖風頻吹，業(yè)界也對2022年的市場表現(xiàn)頗多期許，但實際上2022年房地產(chǎn)市場依然低迷?！币患抑行》科罂偛酶嬖V記者，盡管公司已在千方百計促銷售抓回款，但銷售業(yè)績較去年同期還是大幅下滑?！爱斍笆滓蝿帐巧?，然后才是謀發(fā)展，還有很多保交樓、還貸款包括給員工發(fā)工資等任務和剛性支出?！?/p>

憂慮從中小房企彌漫至全行業(yè)。

萬科總裁祝九勝在今年6月召開的股東大會上表示，早在今年初就已對市場下行有預估，但并沒有預估到這么嚴重。

全國層面，12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至11月，全國商品房銷售面積約12.13億平方米，同比下降23.3%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2022年，僅有十余家上市房企公開披露了年度銷售目標，較往年40家左右的水平銳減。2022年上市房企年度銷售目標增長率僅2%，為近五年最低。

樓市深度調(diào)整，土拍亦難獨善其身。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，今年的集中供地主要呈現(xiàn)四大特點：一是成交規(guī)模逐批次遞減，供地計劃的完成率偏低；二是土拍政策一路寬松，但總體效果不佳；三是央企國企、地方城投平臺拿地踴躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進一步加劇，在已完成今年第三批次集中供地的城市中，溢價率超5%的僅有寧波、合肥、北京、杭州等城市。

曙光已現(xiàn)

在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮——尤其是金融支持房地產(chǎn)16條措施、證監(jiān)會對股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整五項措施的相繼推出，令房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者興奮不已，也讓行業(yè)看到了曙光。

“事實上，今年監(jiān)管層支持行業(yè)發(fā)展的態(tài)度非常明確，政策暖風一直在吹，按輕重緩急從各個層面漸次落地，政策推出本來有自身的周期和邏輯，并不是到了年尾才突然轉(zhuǎn)暖。”一位接近監(jiān)管層的人士對記者說。

回溯今年地產(chǎn)政策“簡史”：年初以來，全國多地陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、發(fā)放購房補貼、減少限售年限、降低交易稅費等以促進居民購房需求回升。

7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地由一城一策激發(fā)購房需求轉(zhuǎn)向保交樓紓困。

易居研究院副院長楊紅旭表示，今年前三季度房地產(chǎn)政策主要是以促需求、保交樓為主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加?！斑@是一個很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過有邊界的松綁，激活房地產(chǎn)板塊，穩(wěn)定金融市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?！?/p>

11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會宣布，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。23日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施（下稱“新五條”）。

“新五條”之效立竿見影。

12月1日晚間，陸家嘴公告，控股股東陸家嘴集團正在籌劃涉及公司的重大資產(chǎn)重組事宜。陸家嘴由此成為“新五條”后首家宣布啟動重大資產(chǎn)重組的上市房企。

12月5日晚間，福星股份發(fā)布定增預案，擬定增募資不超過13.4億元。當日，華發(fā)股份、嘉凱城亦披露定增方案。這意味著，“新五條”發(fā)布后，首批定增方案正式出爐。

“政策面向好的力度、廣度都全面超出了我們的預期?！痹谌f科董事會主席郁亮看來，政策不止“三支箭”，或許還有“第四支箭”，即內(nèi)保外貸解決美元債問題。

重“新”出發(fā)

曙光之后，是走回老路，還是重“新”出發(fā)？

過往十數(shù)年，中國房地產(chǎn)因其“剛需優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)屬性，為購買者帶來了明顯的財富效應，從而驅(qū)動了源源不斷的新買房需求，催生了一個龐大市場的長期繁榮，也引發(fā)了泡沫風險，對經(jīng)濟增長的負面效應日漸凸顯。

政策之意從來是清晰而一貫的：毫不動搖地引導地產(chǎn)行業(yè)從資產(chǎn)屬性主導向“房住不炒”主導轉(zhuǎn)換；過程中面臨銷售下行、房價下跌的“陣痛”，要多策并施確保平穩(wěn)發(fā)展。

12月14日，國務院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》，提出要促進居住消費健康發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，上述表述互相印證，互為補充，重點在于既要穩(wěn)信心又要防風險。但核心是，要推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

“這比去年提出‘探索新發(fā)展模式’的要求更進一步，意味著今年新發(fā)展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立，未來保租房、長租房等相關(guān)政策有望發(fā)力；另一方面是與‘高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’的舊發(fā)展模式的告別。”丁祖昱說。