天津“解綁”樓市：更好滿足和釋放多元化住房需求

進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，天津市房地產(chǎn)市場利好消息不斷傳來。

2022年10月9日，天津市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《住房保障租賃補(bǔ)貼有關(guān)政策問題的通知（征求意見稿）》社會征求意見公告。在此之前，《天津市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》社會征求意見公告也已發(fā)布，著力解決天津新市民、青年人等群體的住房困難問題。

10月上旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在天津市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)新建、復(fù)工商品房樓盤開發(fā)銷售井然有序，全市樓市溫和復(fù)蘇基礎(chǔ)正在悄然形成。但受疫情與經(jīng)濟(jì)等因素疊加影響，天津市房價(jià)出現(xiàn)區(qū)域性小幅度波動(dòng)，遠(yuǎn)郊五區(qū)和濱海新區(qū)部分樓盤出現(xiàn)房價(jià)微降促銷除外，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)房價(jià)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，普遍維持在每平方米22000元至68000元間，也有部分學(xué)區(qū)房、豪宅樓盤售價(jià)高達(dá)每平方米78000元。相較2021年，天津市房價(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢未曾改變。

2022年9月16日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市規(guī)劃和自然資源局等七部門共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”），旨在從限購、信貸、供給等政策領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)多維度松綁；2022年9月26日，天津市發(fā)展和改革委員會印發(fā)關(guān)于公開征求調(diào)整《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表》購房居住積分分值意見的公告，意味著今后在當(dāng)?shù)刭徺I新建商品房即可獲得一次性加分選項(xiàng)。

伴隨“因城施策”持續(xù)深化，天津樓市一系列政策紅利集中釋放，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活力或被再度激發(fā)。

據(jù)《吉屋網(wǎng)》發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年9月天津新房市場住宅一共成交5911套，套數(shù)環(huán)比減少8個(gè)百分點(diǎn)，面積環(huán)比減少9個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)延續(xù)6月平緩復(fù)蘇的趨勢。這也表明短期內(nèi)或難以扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)去化不暢庫存高企頹勢。不過，通過支持促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展一攬子政策落地，當(dāng)?shù)厥袌鲂判暮褪袌鲱A(yù)期的企穩(wěn)將得以鞏固，示范引領(lǐng)效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

租購并舉盤活存量房產(chǎn)

截至2022年10月8日，為期18天的2022年天津市線上房交會落幕，但由此開啟的全新置業(yè)體驗(yàn)引發(fā)市場持續(xù)關(guān)注。據(jù)悉，此次房交會在線展出200余個(gè)精選新樓盤，6萬余套房源，涵蓋和平、南開、河西等全市16個(gè)區(qū)，為安家置業(yè)打造看房、選房、購房“一站式”便捷服務(wù)通道，吸引眾多消費(fèi)者關(guān)注，據(jù)天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，2022年天津線上房交會網(wǎng)站和小程序?yàn)g覽量超過733萬人次。目前，該網(wǎng)站和小程序已更名為津門宜居（網(wǎng)）繼續(xù)供消費(fèi)者瀏覽、查詢。

除了新房，此次房交會還同步展出二手房和租賃住房等大量房源。貝殼找房、我愛我家、中原地產(chǎn)、津房置換等中介機(jī)構(gòu)以及建融家園、天住領(lǐng)寓、泊寓、龍湖冠寓、自如等租賃住房企業(yè)云集此次房交會，釋放出為不同需求消費(fèi)者量身定制適配房源的信號明顯。

而這一供給底氣則來自多渠道增加長期租賃住房。據(jù)悉，天住領(lǐng)寓、泊寓等規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，通過新建、改建、盤活等方式增加長期租賃住房，提升租賃住房品質(zhì)。此外，按照產(chǎn)城融合、職住平衡的原則，推動(dòng)相關(guān)區(qū)政府、園區(qū)管委會開發(fā)建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、職工宿舍等政策性租賃住房，滿足群眾多元化住房需求。

10月5日，貝殼天津區(qū)域銷售置業(yè)顧問李靜向記者表示，作為疫情防控常態(tài)化下的創(chuàng)新之舉，此次房交會旨在打通新房、二手房、租賃住房市場通道，加快實(shí)現(xiàn)對剛需、改善性、租賃住房需求分類滿足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長孫超也向媒體表示，天津始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，通過構(gòu)建多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度來有效滿足廣大居民的合理住房需求。

據(jù)《央廣網(wǎng)》報(bào)道稱，自今年以來，天津市住建部門精準(zhǔn)分析房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢，圍繞“地、人、房”三個(gè)要素，全面梳理土地供應(yīng)、分布、出讓等現(xiàn)狀，科學(xué)分析存量人口、增量人口和外來人口購房需求。按照保障性租賃住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房及商品住房錯(cuò)位互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)住房市場和住房保障兩個(gè)體系均衡發(fā)展。

在李靜看來，租購并舉對天津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有較強(qiáng)示范作用，不僅減緩地方政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力，還能增加保障性租賃住房供給，對改善預(yù)期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定。

早在2年前，天津租購并舉的住房供應(yīng)體系已逐步形成。據(jù)《網(wǎng)信天津》發(fā)布信息顯示，“十三五”期間累計(jì)新增租賃住房7.1萬套（間），培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)58家，租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和服務(wù)品質(zhì)不斷提升。截至2020年底，天津累計(jì)發(fā)展政策性租賃住房11.7萬套，其中藍(lán)白領(lǐng)公寓和職工宿舍約10萬套，主要分布在濱海新區(qū)、西青區(qū)和武清區(qū)，人才公寓約1.7萬套，在各區(qū)域均有分布，滿足了人才和職工的安居需求。

“剛需、改需”房供給提速

相比之下，租購聯(lián)動(dòng)僅是推動(dòng)多元化住房需求的發(fā)力點(diǎn)，而通知下發(fā)則對天津房地產(chǎn)發(fā)展的影響由點(diǎn)到面。

記者注意到，通知從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信貸政策、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展四個(gè)方面提出十二條具體舉措。其中，就合理支持剛性和改善性住房需求方面，通過對限購政策調(diào)整，意在“剛需、改需”房供給加速之勢不言而喻。

提及新政新變化，孫超表示，在天津就業(yè)的新市民和新畢業(yè)的大學(xué)生，如果要能提供6個(gè)月以上的社保證明或者個(gè)人所得稅證明，可以購買一套住房。原來的政策是需要連續(xù)提供兩年以上的社保證明才可以購房，從兩年縮短至六個(gè)月。

“在老人和子女共同生活家庭的改善性住房需求方面，新政也做出了調(diào)整?！睂O超還表示，如果60歲以上的老人跟子女在同一戶籍地，共同生活的，還有就是多子女家庭就二孩以上和多孩的家庭，那么可以在原限購套數(shù)的基礎(chǔ)上再購買一套，就是說現(xiàn)在的家庭名下套數(shù)是兩套可以再購買一套，如果是三套就不能再買了。

限購門檻的松動(dòng)，傳導(dǎo)至市場端的效應(yīng)積極有力，部分“剛需、改需”住房需求被釋放，對穩(wěn)定天津房地產(chǎn)市場信心將起到重要作用。此外，新政在支持改善性住房需求中還兼顧增加保障性租賃住房供給，利用已閑置商品房等存量住宅房屋，在滿足符合相關(guān)條件前提下，可轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。通知中規(guī)定，居民家庭將自有的1套住房通過本市保障性租賃住房發(fā)展平臺籌集用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在原住房限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住房。

“天津房地產(chǎn)新政出臺對剛需、改善型客戶比較友好?！敝性禺a(chǎn)研究院院長高飛表示，這些政策的出臺釋放了一定的購房需求。據(jù)調(diào)查了解，目前天津剛需購房者大多集中在環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)等地，改善型以市內(nèi)六區(qū)為主。

“剛需、改需”房需求市場被激活，房源供給保障值得關(guān)注。2022年9月27日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《天津市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》社會征求意見公告，并提出，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等住房困難群體。在具體實(shí)施上，項(xiàng)目儲備目標(biāo)按照10萬套（間），預(yù)留儲備資源，規(guī)劃實(shí)施目標(biāo)按照5萬套（間）先行實(shí)施。其中，濱海新區(qū)1.87萬套（間）、市內(nèi)六區(qū)2.65萬套（間），環(huán)城四區(qū)3.98萬套（間）、遠(yuǎn)郊五區(qū)1.5萬套（間）。

進(jìn)入多維度調(diào)整期

新政涉及多層面優(yōu)化調(diào)整，從限購政策到信貸政策均有涵蓋。這表明，通知從多維度松綁樓市，全面支持保障“剛需、改需”住房需求同時(shí)，將進(jìn)一步激發(fā)市場活力，釋放潛在購房需求，有助于天津房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。

“把原本已經(jīng)有很強(qiáng)的購房需求給釋放出來，或是此次新政體現(xiàn)出的政策深意?！碧旖蚰祥_大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、博士生導(dǎo)師戴金平在解讀新政時(shí)表示，通知中對信貸政策的調(diào)整，由原來首套房首付三成，二套房首付六成，調(diào)整至二套房的首付降為四成，極大降低了二套房購買者的資金壓力。她認(rèn)為，通過降低二套房首付資金成本，或會釋放出部分購房需求。此前，一些改善性購房需求在原來政策中一定程度上被抑制。

另外，信貸政策提出認(rèn)房不認(rèn)貸，主要看購房者手里到底有幾套房，至于歷史上貸款沒貸款，信貸的政策上不予以考慮，只要已經(jīng)還清就可以享受現(xiàn)在首套房的優(yōu)惠利率4.1%。

天津首套房貸利率降至4.1%，多個(gè)樓盤降價(jià)銷售，以價(jià)換量效果明顯。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入國慶小長假以來，位于天津遠(yuǎn)郊五區(qū)和濱海新區(qū)部分新建商品房項(xiàng)目，以優(yōu)惠打折推出降價(jià)促銷活動(dòng)，相較今年上半年，降價(jià)幅度保持在每平方米500元至3000元。房價(jià)下降也促使購房者再進(jìn)場，刺激剛需市場進(jìn)一步釋放。在濱海新區(qū)，記者在隨機(jī)采訪到的企業(yè)住房困難職工中，部分職工表達(dá)了近期購房意愿，認(rèn)為當(dāng)前樓市政策相對寬松，房價(jià)也已接近自身購買力。不過，目前占據(jù)天津樓市銷售主導(dǎo)地位的仍屬改善性需求住房，多分布在市內(nèi)六區(qū)的熱門板塊。

戴金平表示，通知中對限購政策調(diào)整，直接影響著老百姓買房需求，尤其是放寬“新天津人”的購房限制，有助于天津?qū)θ瞬乓M(jìn)，強(qiáng)化了人才的支持。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師叢屹也表示，住房對人才引進(jìn)而言，是一個(gè)重要的生活條件。很多人才屬于新市民、大學(xué)本?？萍耙陨蠈W(xué)歷的畢業(yè)生，這次新政將購房資格年限大幅下調(diào)到半年（連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅6個(gè)月），這是常住人口統(tǒng)計(jì)口徑的最低時(shí)限?！靶抡τ谌瞬艁斫蛸彿浚蟠蠼档土藭r(shí)限要求?；旧辖咏ぷ骷纯少彿康那闆r，對穩(wěn)定人才有作用?！彼f。

2022年9月26日，天津市發(fā)展和改革委員會印發(fā)關(guān)于公開征求調(diào)整《天津市居住證積分指標(biāo)及分值表》購房居住積分分值意見的公告，意味著今后在當(dāng)?shù)刭徺I新建商品房即可獲得一次性加分選項(xiàng)，全市各區(qū)購房加分區(qū)間為15分至30分，有助于外地來津人員提前落戶。這對于天津人才引進(jìn)和激活房地產(chǎn)市場無疑又是一大利好。

戴金平還表示，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條里面，房地產(chǎn)是一個(gè)具有帶動(dòng)和引領(lǐng)作用的產(chǎn)業(yè)。總體來講，新政對天津經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用，不僅讓居住在天津的市民購房壓力減輕，還為“新天津人”張開歡迎來天津的懷抱，不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。