融創(chuàng)爆雷內(nèi)幕：鄭州樓盤近乎停工，監(jiān)管賬戶存疑

7月7日，有河南村鎮(zhèn)銀行儲戶再次被賦“紅碼”，當(dāng)事人未涉足中高風(fēng)險區(qū)、核酸檢測陰性即被河南當(dāng)?shù)仉x奇賦予健康碼“紅碼”。

這讓鄭州融創(chuàng)中原大觀的業(yè)主變得緊張起來，因為在6月中旬的“紅碼事件”中，他們跟銀行儲戶一樣都被賦了紅碼。

7月8日，融創(chuàng)業(yè)主在群內(nèi)互通了此次“紅碼事件”的情況，所幸，直至目前維權(quán)業(yè)主們的健康碼未見異常。然而，盡管健康碼正常，但業(yè)主們預(yù)購的融創(chuàng)中原大觀依然未實現(xiàn)全面復(fù)工。

據(jù)融創(chuàng)中原大觀的幾位業(yè)主向《中國經(jīng)濟周刊》反映，由融創(chuàng)旗下公司開發(fā)的中原大觀建筑施工進展不順，原定于今年下半年分批交付的幾棟樓施工進程已近乎停滯。

今年4月，部分業(yè)主曾因樓盤停工、監(jiān)管資金賬目不明等問題前往當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局維權(quán)，有業(yè)主懷疑“被賦紅碼”一事與此有關(guān)。前番“紅碼事件”成為融創(chuàng)爆雷的一個醒目注腳。

中原大觀停工的住宅樓盤至今未能實現(xiàn)全面復(fù)工。據(jù)了解，融創(chuàng)地產(chǎn)可能遭遇流動性壓力，多地的房地產(chǎn)項目受到影響，其監(jiān)管賬戶資金流向也遭遇外界質(zhì)疑。

融創(chuàng)業(yè)主：停工7個月，復(fù)工日期一拖再拖

業(yè)主們提供的視頻中，6月下旬，木材、鋼材等建材散亂分布在工地各處，建到一半的樓棟上只有零星幾個工人在活動。原本應(yīng)在今年7月、12月交房的融創(chuàng)中原大觀工地上，目前無明顯的施工跡象。

公開信息顯示，中原大觀占地面積4.4萬平方米，建筑面積31.86萬平方米，樓棟總數(shù)10棟，項目規(guī)劃建設(shè)1926戶。2018年8月開盤售樓，至2021年9月全盤售罄，每平方米單價在1.5萬元至2.1萬元。

多名業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，該樓盤早在去年年底就有了停工跡象。業(yè)主李青稱：“去年11月感覺沒有進度，當(dāng)時并沒在意，今年過完年一直不見復(fù)工。從3月上旬開始，業(yè)主們就一直在催促融創(chuàng)復(fù)工，前后幾經(jīng)波折，至今工地上也只有20多個工人?！?/p>

據(jù)李青提供的信息顯示，中原大觀原定于今年7月至12月交付，但直至目前，大部分樓棟的多項施工處于停工狀態(tài)。進展最慢的樓棟主體施工進度不足一半，原定于7月交付的樓棟即便能馬上正常施工，預(yù)計工期至少也需要半年。

多位業(yè)主在維權(quán)過程中保留的記錄顯示，對于項目停工原因，開發(fā)商及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門曾以“新冠肺炎疫情”“特大暴雨”“揚塵管控”“行業(yè)風(fēng)波”“金融監(jiān)管政策”等多個理由進行解釋。

3月，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對融創(chuàng)中原大觀停工的解釋。

業(yè)主張建國稱，融創(chuàng)曾多次向業(yè)主承諾復(fù)工，從3月15日開始，先后多次承諾的復(fù)工日期有3月底、4月中旬、5月20日、6月23日等。但至今，中原大觀依然未能實現(xiàn)全面復(fù)工，其間業(yè)主與開發(fā)商及有關(guān)部門多次協(xié)商，而復(fù)工日期一拖再拖。

據(jù)開發(fā)商的微信公眾號“融創(chuàng)中原”載文，該項目曾于5月20日舉辦復(fù)工儀式宣稱復(fù)工。但據(jù)李青等業(yè)主稱，該復(fù)工儀式只是一場“作秀”，參與儀式的“工人”穿著工作服進場，儀式一結(jié)束就翻墻溜出工地，之后的一個月工地現(xiàn)場無全面復(fù)工跡象。據(jù)業(yè)主觀察，直至6月底，建筑工地僅有二三十個工人在活動。

李青稱，融創(chuàng)的一名負(fù)責(zé)人曾書面答復(fù)業(yè)主，許諾中原大觀2023年6月交付。張建國在觀察工地情況后表示：“目前現(xiàn)場進展情況很難真正實現(xiàn)這個承諾?！?/p>

監(jiān)管賬戶資金被轉(zhuǎn)移？招商銀行、中原銀行、民生銀行被約談

號稱“全國房企銷售Top4”的融創(chuàng)究竟因何失信于業(yè)主，樓盤復(fù)工遙遙無期？

對此，外界有多種傳言，如“中原大觀的監(jiān)管賬戶資金遭總部挪用”“欠施工方6000萬”“銀行貸款沒有進入資金監(jiān)管賬戶”。

李青根據(jù)鄭州市房管局、鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市公共資源交易中心等網(wǎng)站公示的信息，綜合該項目銷售情況對中原大觀預(yù)售期的收支情況做了推算。據(jù)房管局預(yù)售信息匯總計算，截至目前，該項目住宅售罄，住宅面積共售出19.09萬平方米，每平方米均價1.7萬元，已售金額估計可達(dá)32億元人民幣；招投標(biāo)信息顯示，施工建設(shè)工程總建筑面積為31.86萬平方米，該標(biāo)中標(biāo)價為3.95億元，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ò补こ虇蝺r約3200元/平方米推算，中原大觀的項目建安工程費用在10億元左右。

據(jù)此，李青認(rèn)為，中原大觀原本的銷售金額足夠支撐項目的順利完工、交付，如今的局面可能印證了此前的一些傳言。

李青透露，開發(fā)商一名項目高管曾在與業(yè)主的溝通中“說漏了嘴”，稱中原大觀的監(jiān)管賬戶資金被總部挪用。據(jù)張建國提供的材料顯示，隨后的3月29日，在開發(fā)商、有關(guān)部門與業(yè)主代表的三方溝通中，融創(chuàng)承認(rèn)確有資金被總部轉(zhuǎn)走，現(xiàn)階段該項目資金不足，監(jiān)管資金池剩余5000萬元左右。有關(guān)部門要求融創(chuàng)限期退回違規(guī)支取部分，但此事再無后續(xù)。

記者多番致函融創(chuàng)總部求證此事，但直至截稿時未獲任何回應(yīng)。

業(yè)主向當(dāng)?shù)卣从稠椖客９で闆r

4月初，有業(yè)主拍到中原大觀建筑工地施工方中建二局拆掉展示牌和綠網(wǎng)，疑似撤出該項目建設(shè)，融創(chuàng)與施工方存在欠款糾紛的傳言似乎也得到某種程度的印證。

據(jù)張建國提供的日志記錄顯示，在一次信訪過程中，鄭州市信訪局、房管局、中建二局、融創(chuàng)及業(yè)主代表多方就項目停工一事進行會談。會上，中建二局代表稱，融創(chuàng)在該項目欠中建二局6100萬元，中建二局面臨工人討薪、供貨商起訴、長期墊資等方面的巨大壓力，且存在與融創(chuàng)方面商業(yè)票據(jù)難以兌付的風(fēng)險，還在探討商票展期的方案，目前無法保證安全生產(chǎn)。 

今年4月，中原大觀業(yè)主向河南省銀保監(jiān)局遞交舉報信。業(yè)主們指稱“（購房貸款銀行）未將按揭貸款發(fā)放至預(yù)售款專用存款賬戶，導(dǎo)致資金監(jiān)管賬戶余額不足，項目面臨爛尾風(fēng)險”，訴請銀保監(jiān)局責(zé)令當(dāng)事銀行主動承擔(dān)責(zé)任，以及實施措施保護業(yè)主的合法權(quán)益。之后，鄭州市銀保監(jiān)局以“鄭州市房地產(chǎn)行政主管部門為商品房預(yù)售款的監(jiān)管部門，建議你們向該部門反映有關(guān)情況”為由，未予受理該類投訴。

之后，業(yè)主們又向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局反映此事，該局下屬單位房地產(chǎn)市場和產(chǎn)權(quán)交易管理中心（下稱“房管中心”）對此進行了回應(yīng)?；睾?，房管中心稱，針對未入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金，房屋交易資金監(jiān)管科已多次向開發(fā)商和監(jiān)管銀行招商銀行鄭州分行、中原銀行、民生銀行鄭州分行下發(fā)監(jiān)管函件，約談并要求相關(guān)企業(yè)和銀行追繳未入賬的預(yù)售資金，并對開發(fā)商的違規(guī)行為上報主管部門，對監(jiān)管銀行的違規(guī)行為函告河南省銀保監(jiān)局。

記者分別致電上述3家監(jiān)管銀行，其中，招商銀行直至截稿未進行有效答復(fù)；中原銀行接線工作人員提供了董事辦電話，但該電話無人接聽；民生銀行則以“處理投訴”的名義復(fù)電，稱其對流入該行監(jiān)管賬戶的資金“嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定”，“不存在違規(guī)行為”。

記者從監(jiān)管銀行內(nèi)部信源處了解到，在中原大觀項目中，疑似有部分房屋的預(yù)售款并未進入監(jiān)管賬戶。該監(jiān)管銀行內(nèi)部人士稱，當(dāng)?shù)胤抗芫衷虮O(jiān)管銀行下發(fā)過督辦函，督促監(jiān)管銀行向開發(fā)商追繳未進入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金，“督辦函下發(fā)之后，開發(fā)商的確有向監(jiān)管賬戶補充繳存資金的行為，但是否百分百補足資金，就無從知曉了”。

在監(jiān)管賬戶資金撥付方面，上述銀行內(nèi)部人士稱，監(jiān)管銀行從監(jiān)管賬戶向開發(fā)商撥付資金時，始終以當(dāng)?shù)胤抗芫值呐鷱?fù)為依據(jù)，“即便是督辦事項（追繳未入賬的預(yù)售資金等）未盡的情況下，銀行也無權(quán)拒絕撥付資金”。在資金用途方面，該人士稱，監(jiān)管銀行盡責(zé)監(jiān)管，同時也表示銀行對工程建設(shè)的詳細(xì)情況無法做到專業(yè)把控，“依據(jù)房管局的相關(guān)批復(fù)進行監(jiān)管”。至于監(jiān)管賬戶的階段性結(jié)余情況是否符合商品房預(yù)售款監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，該人士以“涉密”為由拒絕透露。

而類似情況也發(fā)生在融創(chuàng)于重慶市開發(fā)的停工樓盤中。據(jù)融創(chuàng)一曲晴江的業(yè)主向記者反映，原定于今年10月交付的樓盤在近期停工，如期交房基本不可能。業(yè)主在信訪過程中得知，原本至少應(yīng)有1.2億元資金的監(jiān)管賬戶中僅剩下4000萬元。

對于其余資金去向問題，在重慶該樓盤的復(fù)工工作協(xié)調(diào)群中，一名自稱協(xié)調(diào)組負(fù)責(zé)人的群成員曾以“相關(guān)票據(jù)顯示很多信息，業(yè)主不專業(yè)、不了解資金情況”“總包確認(rèn)可以開工就可以”等理由不給出具體回復(fù)。

記者不慎暴露身份后，遭群主踢出群聊。

融創(chuàng)爆雷

至6月底，融創(chuàng)中國（01918.HK）因上年年報延期，其港股股票停牌已有3個月。這些情況背后，是融創(chuàng)可能遭遇了嚴(yán)重的資金流動性問題。

今年3月底，融創(chuàng)中國股價已由巔峰時期的每股40余港元下滑至4.58港元，市值大幅縮水，前后只經(jīng)歷了兩年零兩個月。因未能如期披露2021年年報，融創(chuàng)在4月初停牌。

融創(chuàng)將年報“難產(chǎn)”的原因歸結(jié)為債務(wù)問題所致。其公告稱，國際評級機構(gòu)下調(diào)了融創(chuàng)的評級，因而引發(fā)有關(guān)境外貸款的問題，融創(chuàng)方面正與債權(quán)人溝通解決方案；另一方面，融創(chuàng)合計60億元的境內(nèi)公開債于今年4月到期，融創(chuàng)就該債券與持有人尋求展期。

內(nèi)憂外患中，融創(chuàng)究竟欠下多少債？

除了上述境內(nèi)公開債以外，融創(chuàng)5月的一份公告顯示，今年4月，融創(chuàng)有4筆優(yōu)先票據(jù)利息逾期未付，當(dāng)月應(yīng)付利息總計1.05億美元。

其中，一筆2023年10月到期的票據(jù)本金為7.416億美元，當(dāng)月應(yīng)付利息的30天寬限期滿后，融創(chuàng)仍無力支付。這也就意味著，這筆票據(jù)的持有人有權(quán)要求融創(chuàng)立即還本付息，但1億美元的利息尚難以支付，更遑論7億美元本金。這份公告一出，有分析將其解讀為“融創(chuàng)官宣爆雷”。

曾大手筆支持樂視和法拉第未來，融創(chuàng)當(dāng)初的豪邁與如今的窘迫判若云泥。從去年開始，融創(chuàng)就頻頻出手“回血”自救。至今年3月，融創(chuàng)先后處置約 257.2 億元的資產(chǎn)，兩次股權(quán)融資回流約15.32 億美元資金，董事會主席孫宏斌提供無息資金約4.64 億美元。如今來看，這一系列“回血”措施并不足以解融創(chuàng)的燃眉之急。

今年3月，融創(chuàng)發(fā)布了一份《盈利警告》，其中顯示上一年度的財務(wù)狀況不容樂觀，“預(yù)期本年度本公司擁有人應(yīng)占溢利較去年下降約85%，核心利潤較去年下降約50%”。融創(chuàng)將其歸咎于投資損失以及行業(yè)環(huán)境等因素。

近年房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢明顯，多家房企均不同程度出現(xiàn)資金問題，銷售下滑、融資難度加大成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”無疑是這一時期樓市調(diào)控的首要目標(biāo)。

而融創(chuàng)“爆雷”的原因與此前大手筆“拿地”、如今銷售遇挫等情況密切相關(guān)。融創(chuàng)曾一邊“大興土木”，一邊“日進斗金”。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2021年1—12月間，融創(chuàng)中國新增土地價值為1013.8億元，新增土地建面1104.3萬平方米，位列眾房企第9位。另據(jù)融創(chuàng)《2021年環(huán)境、社會及管治報告》中載明的數(shù)據(jù)顯示，集團及其合營公司、聯(lián)營公司全年總計新建143個項目。此外，融創(chuàng)2021年全年合同銷售金額達(dá)5973.6億元，與往年數(shù)據(jù)相比增長明顯。

但到了2022年，銷售大不如前。5月初，融創(chuàng)中國公告了銷售方面面臨的不利局面。公告稱，3月以來，集團重點布局的核心一二線城市銷售情況“受疫情影響嚴(yán)重”，三四月合同銷售金額同比大幅下降約65%，“現(xiàn)階段集團面臨著更大的流動性壓力?！?/p>

問題樓盤如何交付？

合同銷售額并不等同于營業(yè)收入。根據(jù)各地現(xiàn)行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法及房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，樓盤預(yù)售收入往往需要存入商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶中，在工程建設(shè)中按節(jié)點撥付，要在房屋竣工、產(chǎn)權(quán)移交后才可全額撥付，因此有延遲性，項目能否如期交付成為房企資金有效回籠的關(guān)鍵問題。

今年3月11日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》。其中明確規(guī)定，凡在河南省行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目，其預(yù)售資金均應(yīng)納入項目所在地商品房項目監(jiān)管范圍。購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，并要求當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，實施全額全程動態(tài)監(jiān)管。

7月4日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布了《鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》（簡稱“監(jiān)管辦法”），對現(xiàn)行的2009版監(jiān)管辦法擬進行修改。其中細(xì)則擬規(guī)定，重點監(jiān)管資金的申請使用按工程建設(shè)進度分為4個節(jié)點，依次是達(dá)到預(yù)售許可要求、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案和不動產(chǎn)首次登記完成。依據(jù)4個節(jié)點，按重點監(jiān)管資金額度的 25%、55%、90%、100%申請使用重點監(jiān)管資金；并要求監(jiān)管銀行按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與市縣住房保障部門進行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在挪用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知住房保障部門。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管本是防止項目爛尾的一項關(guān)鍵措施。若確如傳言所稱，融創(chuàng)開發(fā)項目存在監(jiān)管賬戶資金轉(zhuǎn)移的情況，前述樓盤在缺乏監(jiān)管資金的保障下如何完工交付就成為未知數(shù)。記者就此致函融創(chuàng)總部投資者關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人，亦未能得到回應(yīng)。

（應(yīng)受訪者要求，文中李青、張建國為化名。）