防范爛尾樓事件 西安率先出臺(tái)強(qiáng)化監(jiān)管政策

在“強(qiáng)制停貸潮”下，陜西西安這一西部省會(huì)城市率先出臺(tái)樓市新政，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，以防范化解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢。

14日晚間，據(jù)西安住建局官方微信公號(hào)“西安住建”消息，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有效防范商品房延期交房增量問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市自然資源和規(guī)劃局、西安市城市管理和綜合執(zhí)法局、西安市金融工作局、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》（下稱“工作措施”）。

該文件從嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個(gè)方面提出十三項(xiàng)要求。

其中，針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，工作措施稱，將相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)記為信用等級(jí)差的企業(yè)，向社會(huì)公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

其他相關(guān)方也將納入信用等級(jí)監(jiān)管?！霸O(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位因違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，應(yīng)記入信用檔案并向社會(huì)公示；情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。”

“這是全國(guó)首個(gè)針對(duì)近日爛尾樓業(yè)主抱團(tuán)強(qiáng)制停貸事件出臺(tái)政策的城市?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

預(yù)售監(jiān)管資金被挪用是新建樓盤(pán)爛尾的重要原因。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，此前西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局曾發(fā)布一份《關(guān)于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預(yù)售監(jiān)管資金的函》，稱因開(kāi)發(fā)商抽調(diào)11億元預(yù)售資金導(dǎo)致項(xiàng)目停工?，F(xiàn)未央?yún)^(qū)住建局要求開(kāi)發(fā)商將之前調(diào)撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境、保障項(xiàng)目如期交付。

為加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，該工作措施明確，資金全額入賬。商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

針對(duì)監(jiān)管銀行責(zé)任落實(shí)不到位等現(xiàn)象，該工作措施稱，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第一財(cái)經(jīng)注意到，早在去年3月西安住建局印發(fā)的《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》就提到，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶；開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

但彼時(shí)，監(jiān)管更側(cè)重于對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，監(jiān)管單位為項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)。而根據(jù)此次發(fā)布的工作措施，將進(jìn)一步夯實(shí)銀行責(zé)任?！坝扇诵形靼卜中袪I(yíng)管部負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好賬戶管理工作；市金融工作局應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持?！?/p>

為實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，西安各轄區(qū)多部門還將協(xié)同監(jiān)管。根據(jù)該工作措施，資源規(guī)劃、住建、城管部門應(yīng)建立“一項(xiàng)目一檔案”制度，自項(xiàng)目開(kāi)工至竣工依照各自職責(zé)對(duì)工程建設(shè)情況實(shí)施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。

此外，由于在購(gòu)地環(huán)節(jié)，房企違規(guī)借貸和高杠桿拿地等行為也可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓房爛尾等問(wèn)題。對(duì)此，該工作措施稱，參與商品住房用地競(jìng)買的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競(jìng)買商品住房用地的，取消競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還。

6月下旬以來(lái)，已有成都、杭州、山西、深圳等多個(gè)城市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。有業(yè)界人士分析稱，在“保交樓”、提振購(gòu)房者信心和防止房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延等多重因素下，今年下半年，或?qū)⒂懈喑鞘袃?yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管的方向?qū)⒂伤赊D(zhuǎn)緊。