多城二手房成交量大漲 百城落地“帶押過(guò)戶(hù)”促存量交易

今年3月份，杭州二手房成交量突破萬(wàn)套，成都突破2.6萬(wàn)套。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“筑底”完成后，多城迎來(lái)二手房復(fù)蘇。

在樓市數(shù)據(jù)修復(fù)的同時(shí)，近日自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，又為二手房交易帶來(lái)重大利好，該政策將縮短交易流程、降低二手房成交成本，不僅能盤(pán)活二手房市場(chǎng)，也有利于后續(xù)以二手房流動(dòng)性帶動(dòng)一手房市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇。

成都二手房成交量領(lǐng)跑全國(guó)

時(shí)隔兩年，杭州二手房市場(chǎng)終于重回“萬(wàn)套時(shí)代”。

杭州樓市中的購(gòu)房人酷愛(ài)“打新”，二手房市場(chǎng)一直不溫不火，但是從今年2月起，二手房成交顯著回暖，2月杭州二手房成交了近7000套，創(chuàng)下20個(gè)月新高。

根據(jù)錢(qián)報(bào)美好生活研究院數(shù)據(jù)，今年3月杭州二手房成交數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，整個(gè)杭州市（含臨安、富陽(yáng)，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計(jì)成交10096套，環(huán)比2月漲幅達(dá)60%，同比去年3月更是上漲120%。

上一次杭州二手房單月成交量“破萬(wàn)”，還是2021年3月的1.15萬(wàn)套。

在市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)中，杭州土地市場(chǎng)也火起來(lái)了，在今年兩輪土地出讓中，已經(jīng)數(shù)次出現(xiàn)五六十家房企搶一宗地的盛況。

同為“新一線城市”的成都，今年一季度的二手房市場(chǎng)“轟轟烈烈”，根據(jù)成都市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，1月~3月二手房成交總量已經(jīng)突破5.6萬(wàn)套，是新房成交量的1.6倍。成都主城二手房庫(kù)存去化周期為14.8個(gè)月，比去年四季度末縮短了1.8個(gè)月。

具體來(lái)看，今年1月成都全市二手房成交套數(shù)達(dá)到10162套，2月成交套數(shù)為19061套，到了3月，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到27554套（截至3月30日）。

在成交結(jié)構(gòu)中，150萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛需上車(chē)型二手房成交占比達(dá)到六成，150萬(wàn)~300萬(wàn)總價(jià)房源占成交的三成，剛需是成都二手房市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

一線城市中的廣州則正好相反——其豪宅二手房成交興旺狀況尤為突出。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)3月29日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月廣州市二手住宅共網(wǎng)簽12260宗，共計(jì)119萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)23%和24%，同比增長(zhǎng)46%和44%，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來(lái)的新高。

廣州知名豪宅板塊珠江新城的二手房交投十分活躍，根據(jù)貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)，今年一季度僅在貝殼體系內(nèi)珠江新城板塊就成交了216套住宅，同比去年增長(zhǎng)200%，較去年四季度增長(zhǎng)112%。

一線城市上海的二手房月度成交量向來(lái)領(lǐng)跑全國(guó)，截至3月26日，上海二手房成交量已經(jīng)近2萬(wàn)套，全月大概率突破2.3萬(wàn)套。

整個(gè)3月份北京則成交了2.22萬(wàn)套二手住宅，一般來(lái)說(shuō)北京的二手房月成交量在1.2萬(wàn)套到1.7萬(wàn)套之間是正常狀態(tài)，數(shù)值高于2萬(wàn)套時(shí)市場(chǎng)較熱。

部分三四線樓市的二手房成交也出現(xiàn)回暖。以山東泰安為例，3月泰安市區(qū)住宅網(wǎng)簽2217套，環(huán)比增長(zhǎng)了76%。江蘇徐州3月1日~20日二手住房銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)到1424套，同比上漲60%，環(huán)比上升31%。

“帶押過(guò)戶(hù)”或?qū)⒋龠M(jìn)二手房交易攀升

在多城二手房成交攀升的同時(shí)，一項(xiàng)重大政策的推進(jìn)將促進(jìn)二手房交易流程大大簡(jiǎn)化、成本降低。

近日自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，這意味著今后交易二手房時(shí)無(wú)需再提前結(jié)清貸款“贖樓”了。

該通知發(fā)布后，一線城市北京立刻響應(yīng)，宣布自3月31日起在北京市個(gè)人二手房交易中推行“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。目前全國(guó)已有15個(gè)省份、100多個(gè)地市開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，辦理模式逐漸成熟。

“帶押過(guò)戶(hù)”模式推出的大背景，是2021年1月1日起施行的《民法典》。《民法典》第406條規(guī)定明確提出：抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定使“帶押過(guò)戶(hù)”具備放開(kāi)的法律條件。

2022年起，多城開(kāi)始落地“帶押過(guò)戶(hù)”，根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，到2022年10月，全國(guó)已有深圳、蘇州、濟(jì)南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

截至目前，全國(guó)有15個(gè)省份、100多城開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，在二手住宅交易過(guò)程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，則賣(mài)方無(wú)需再提前籌集資金還清貸款，也能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

以剛剛宣布落地“帶押過(guò)戶(hù)”政策的北京為例，過(guò)去在北京交易存在貸款抵押的二手房，首先需要賣(mài)方借款或者買(mǎi)方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過(guò)戶(hù)。然后買(mǎi)方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。

這樣二手房交易周期就拉得比較長(zhǎng)，尤其是在“提前還貸潮”下，許多賣(mài)房人光是要還清銀行貸款就得排隊(duì)數(shù)個(gè)月。而一旦可以實(shí)行“帶押過(guò)戶(hù)”，賣(mài)方無(wú)需先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方帶押申請(qǐng)的貸款則優(yōu)先用于償還賣(mài)家的剩余房貸，極大簡(jiǎn)化了二手房的交易流程。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，帶押過(guò)戶(hù)使得二手房的交易成本明顯降低，該新政對(duì)于盤(pán)活二手房市場(chǎng)、后續(xù)以二手房交易帶動(dòng)一手房交易都具有積極的作用。

一名鏈家中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，北京二手房“帶押過(guò)戶(hù)”必須滿(mǎn)足四大條件：一是房子必須為個(gè)人產(chǎn)權(quán)；二是只能有一次抵押，二抵不行；三是必須是現(xiàn)存商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸不行，如果是組合貸，則必須先還清公積金部分；四是買(mǎi)方必須是全款買(mǎi)房或者純商貸按揭。

近期有上海購(gòu)房者反饋，在上海交易二手房還不能“帶押過(guò)戶(hù)”。3月31日，上海一名房產(chǎn)中介人員對(duì)記者表示，如果交易雙方愿意走銀行資金監(jiān)管的話，已經(jīng)可以實(shí)行“帶押過(guò)戶(hù)”了。