樓市2022：行業(yè)大洗牌，運行邏輯已變！

2022年，波動的房地產市場進入深水區(qū)，信貸收緊的動作雖早已遠去，但疫情、停工、停貸、收入擔憂等超預期因素頻出，地產行業(yè)經歷了前所未有的挑戰(zhàn)。

回顧這一年，新房價格時隔7年首次下跌，二手房價格連續(xù)下跌8個月，近7成城市房價進入下跌通道；重點百城銷售面積同比降幅近4成，絕對規(guī)模降至2015年以來同期最低水平。

國內百強房企銷售額同比下降4成，千億房企數量“腰斬”，競相追逐規(guī)模的場景不再，越來越多房企不再設立銷售目標，轉而追究更加平穩(wěn)的發(fā)展。

土地市場上，百強房企拿地總額同比下降近5成，央、國企和地方城投公司成為集中供地市場的主力軍；而集中供地在第一批次短暫轉好之后，溢價成交占比逐步走低，近期的第五批次集中供地中，超9成地塊底價成交。

2022年年初開始，信貸優(yōu)化及需求端利好政策已經開始釋放，年內超300個地區(qū)出臺穩(wěn)樓市政策千余次，達到近年來峰值，政策優(yōu)化亦從三四線延伸至熱點一二線城市，購房門檻降至歷史新低。

四季度以來，監(jiān)管部門多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大，射向房地產行業(yè)的“三支箭”齊發(fā)，債券、信貸、股權三大主要融資渠道均“有活水來”，萬億授信涌向房企。

尤其是2022年年底，中央層面多次定調“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”，為2023年甚至更長一段時間內房地產行業(yè)的發(fā)展指明方向。與此同時，多個核心二線城市優(yōu)化限購、限貸等政策，釋放積極利好信號。

政策底已現，市場底或也在醞釀之中。據中指研究院監(jiān)測，2022年12月單月，百城成交面積小幅回升，環(huán)比增長6%；2023年伊始，核心一二線城市的樓市成交活躍度也有所回升，元旦假期重點城市新房成交面積同比增長超兩成。

業(yè)內人士預測，2023年各地因城施策的力度有望進一步加大，疊加疫情形勢進一步好轉，核心城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復?！叭珖康禺a市場企穩(wěn)時間最早或在2023年二季度?！?中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

值得注意的是，深度調整之后，行業(yè)運行的底層邏輯已經發(fā)生了結構性變化?！案吒軛U、高周轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，如何在良性循環(huán)和健康發(fā)展的指導思想下，尋求新的發(fā)展模式，成為全行業(yè)必須回答的命題。

數據跌至“冰點”

2022年，房地產市場各項數據整體下探，年中曾出現的回溫跡象并未能轉化為持續(xù)復蘇，市場走入本輪調整的低谷。

房價變化是反映周期性調整的綜合結果。

中指研究院數據顯示，2022年，百城新房價格累計下跌0.02%，是2014年后時隔七年首次出現年度下跌，12月單月，百城新房均價為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌；2022年百城二手房價格累計下跌0.77%，12月單月，百城二手房價格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴大0.01個百分點，已連續(xù)8個月環(huán)比下跌。

從房價漲跌城市數量看，2022年以來，百城新房、二手房價格月度環(huán)比下跌城市數量均維持在高位水平。其中，12月單月，百城新房價格環(huán)比下跌城市數量為68個，較2021年同期增加10個；百城二手房價格環(huán)比下跌城市數量增至80個，已連續(xù)5個月超70個。

房價的下行與成交規(guī)模密切相關，供需之間的平衡重新走向了買方市場。

國家統(tǒng)計局數據顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。11月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產市場銷售未出現明顯好轉。

中指研究院統(tǒng)計了2022年重點百城新房的銷售數據，結果顯示，月均成交面積同比降幅為36.2%，12月重點城市成交面積環(huán)比小幅回升，但同比降幅仍超三成，單月已連續(xù)19個月同比下降，市場預期依然較弱。

而開發(fā)投資數據方面，國家統(tǒng)計局數據顯示，全國房地產開發(fā)投資額單月已連續(xù)5個月同比降幅超10%，11月，伴隨著銷售市場的疲軟，房地產開發(fā)投資額降至今年以來單月最低水平，同比下降19.9%，且降幅較上月擴大3.9個百分點。

據此，中指研究院預計，全年房地產開發(fā)投資額將出現自1998年以來首次負增長；克而瑞則以投資規(guī)模累計同比降幅線性預估，2022年全年預計完成開發(fā)投資額13.2萬億元，規(guī)?；氐轿迥昵埃鏊偻认陆?0.8%。

房企銷售拿地大幅下降

房企作為市場一線主體，在這深度調整的一年里，格局已經生變，大洗牌之后，業(yè)績榜單上的名字變換，屬于近年來幅度最大的一次。

21世紀經濟報道記者查詢中指研究院與克而瑞統(tǒng)計數據均顯示，2022年房企銷售前四強分別為碧桂園、保利、萬科和華潤，全年銷售額均超過3000億元，但前四席的業(yè)績門檻已較去年降低了2400多億元。

這也是全行業(yè)的一種映射。2022年，百強房企銷售總額較去年下降了41.3%。多數規(guī)模房企業(yè)績負增長，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。具體來看，2022年有近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數量達到36家，另有32家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

前幾年百舸爭流競相追逐“千億房企”的畫面也已經遠去，房地產企業(yè)的經營模式、競爭格局均發(fā)生變化。2022年，千億房企數量為20家，較去年同期減少了21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。

規(guī)模房企整體目標的完成率處于歷史低位?？硕鹬赋?，即使公開披露目標的企業(yè)數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠不及預期，1-12月規(guī)模房企目標完成率的中位數僅74.5%，明顯低于去年超90%的平均目標完成率。

受制于銷售與融資的雙向擠壓，房企普遍調整了投資策略，拿地規(guī)模大幅收縮。

全年來看，集中供地市場上，地方國資罕見地成為拿地主力，拿地金額占比達到42%，超過了央、國企的37%，民企該比例則僅為16%、混合所有制企業(yè)該比例為5%。

據中指研究院統(tǒng)計，2022年，百強房企拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。拿地百強的門檻值為48億元，較上年同期下降了50%。

“2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，降至2017年以來的最低點，且僅有2017年的1/3水平，也遠遠低于房企普遍拿地銷售比0.3的習慣‘紅線’。”克而瑞方面則表示，2022年房企拿地意愿已經跌入谷底，如果未來市場情況仍持續(xù)冷淡、疊加前景不明朗的情況下，預計房企的投資持續(xù)保持謹慎狀態(tài)，工作以保證現有項目的銷售、回款、交付為主。

一位不愿具名的規(guī)模型上市房企城市負責人透露，艱難的行業(yè)環(huán)境下，他2022年全年的工作與前幾年風格迥異，“活下去”成了最大的任務，工作重點聚焦在“保交付”和“降本增效”上。

21世紀經濟報道記者觀察發(fā)現，本輪市場大調整之下，房企們紛紛進行了戰(zhàn)略轉向，聚焦主業(yè)、聚焦核心城市、重視運營、輕資產模式是比較常見的關鍵舉措。

市場醞釀企穩(wěn)

2022年，房地產政策進入全面寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，各類利好政策“應出盡出”，政策力度不斷加大，地方因城施策的空間也越來越大。

全年穩(wěn)樓市的步調未停，但政策效果未能形成明顯拐點，直至中央層面推出中長期戰(zhàn)略定調。

11月以來，包括“央行16條”、“六大行萬億授信”、“房企股權融資”等在內的多項重磅政策落地，中央層面多次定調“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”，提出“促進居住消費健康發(fā)展”，多項利好政策同步覆蓋需求端與供應端。

陳文靜分析指出，政策的核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。

政策的疊加效應，在市場端形成了一定反饋。

根據中指研究院數據，2023年元旦假期，重點監(jiān)測城市新房成交面積較去年元旦假期增長超兩成。一線城市中，除深圳外，北上廣三地的成交量均比去年元旦假期有所增長；二線城市中，武漢、沈陽、杭州的成交量也出現大幅增長，其中，武漢新房成交面積26.8萬平方米，比去年元旦假期增長了284%；但在同期，大多數三四線城市購房情緒仍在低位。

市場數據好轉的主要原因，除了被疫情壓抑的購房需求集中釋放之外，政策逐步顯效的影響也在加大。

展望未來房地產市場走勢，陳文靜表示，2023年各地因城施策的力度有望進一步加大，特別是核心一二線城市或繼續(xù)降低購房成本、降低購房門檻，其中二線城市政策有望全面放開，一線城市政策空間亦較大。

另據中指調查，近期一線和二線城市置業(yè)意愿提升，其中一線城市提升相對明顯，但當前消費者置業(yè)更趨理性，市場預期仍需時間修復。

億翰智庫宏觀首席分析師張化東則指出，從更長期限來看，預計未來3-5年，全國商品房成交將圍繞14億平方米中樞窄幅波動?！?023年是市場筑底的年份，也是行業(yè)新平臺的誕生期?！彼f。