諸葛文達(dá)：論地產(chǎn)調(diào)控及其對水泥行業(yè)影響

　　改革開放35年，國民經(jīng)濟(jì)得到長足的發(fā)展，國民生活從“吃不飽穿不暖每日為衣食所憂”，過渡到現(xiàn)在的“為買不起房子而憂”，是我們現(xiàn)在的住房條件比原來更差，住房面積比原來更少了嗎？顯然不是。當(dāng)衣食溫飽還是我們生活的重心的時候，我們根本沒有能力去追求住房的改善，房子不是我們生活的重點，我們對房子的怨言自然也就無從論起。而現(xiàn)在很多人住進(jìn)了配套齊全的洋房別墅，但也有很多人沒有足夠的錢在工作的城市購買住房，憂慮和不滿因此而生，并逐步演變成對房地產(chǎn)商的不滿。這種不滿主要產(chǎn)生于橫向攀比，毫無邏輯，但又真實存在，反映了許多民眾的情緒。

　　過去十年，承之前多年經(jīng)濟(jì)自由之發(fā)展，勞動生產(chǎn)率獲得了極大的提高，以水泥行業(yè)為例，從10萬噸立窯時代跨入200萬噸旋窯時代，其它行業(yè)也莫不如此，并因此帶來了購買力的極大提高。同時，城鄉(xiāng)工作的趨同（都以打工而非務(wù)農(nóng)為主），對城市住房產(chǎn)生了暴發(fā)性需求。這是過去十年發(fā)地產(chǎn)市場勃發(fā)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)市場暴發(fā)需求的時候，政府嚴(yán)控18億畝耕地紅線，土地供應(yīng)不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足而房價大漲的根本原因。在這十年里，真正暴漲的不是房價，是隱含在房價中的地價及囤地的費用。特別需要說明的是政府的政策導(dǎo)致了囤地的普遍存在，因為聰明的房地產(chǎn)商人根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的旨意悟出了地價將不斷上漲的結(jié)論，事實也證明，他們是正確得，它們因為很好的領(lǐng)會了領(lǐng)導(dǎo)的精神而獲益非淺，甚至富可敵小國，但也因此被黨和民眾所忌恨。

　　宏觀調(diào)控本就是個不怎么靠譜的說法和做法。宏觀不可能經(jīng)常調(diào)控，只能順勢而為，過多過頻的宏觀調(diào)控的實質(zhì)是微觀干預(yù)，大多時候宏觀調(diào)控的結(jié)果也與預(yù)期相隔甚遠(yuǎn)，或者產(chǎn)生嚴(yán)重的副作用。微觀搞活則需要政府不要太有為，政府之手要從“控制”“限制”“關(guān)停并轉(zhuǎn)”等強力手段轉(zhuǎn)向預(yù)先分析評估提醒，但要少做結(jié)論，更不是急于逞能和直接干涉；我們甚至連預(yù)先的引導(dǎo)政策發(fā)展宏圖都不要輕易發(fā)出。歷史和事實一再證明，單一趨向的政策導(dǎo)向危害無窮，并成為陷入下一輪宏觀調(diào)控怪圈的根源。政府最偉大的能力和作用之一是在市場活動過熱而導(dǎo)致失控的最急時刻，出面托底，以保護(hù)優(yōu)秀和合格的企業(yè)不致于在危機(jī)中玉石俱焚。

　　十余年房地產(chǎn)調(diào)控的實質(zhì)措施是在住房購買力上升到一個高度時，住房需求進(jìn)入暴發(fā)期，但政府選用抑制需求的辦法控制房價，結(jié)果房價越調(diào)越跳，越跳越高。同期另外一個快速上漲的是勞動力價格特別是體力勞動者的工資大漲，并帶動青菜黃瓜漲價，其原因最重要的可歸結(jié)于計劃生育政策的長期超嚴(yán)格執(zhí)行導(dǎo)致的人口紅利逐步衰減，并可能因為培育了相關(guān)部門，產(chǎn)生了相關(guān)利益群體而難以取消。除此之外，還有高漲的油價，原因則更簡單，壟斷加里通外國。其它產(chǎn)品感覺沒什么漲，水泥鋼材價格也沒怎么漲。多說兩句的目的是想說明，房價上漲與多發(fā)貨幣有關(guān)系，但關(guān)系不大；緊縮金融傷害的卻是其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，所謂城門失火，殃及池魚，說的就是這種狀況。

　　房價上漲帶來的好處有：

　　1.房價帶動地價上漲，地方收入大增，解決了各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的來源問題。

　　2.發(fā)達(dá)地區(qū)房價越漲越高，迫使許多打工的人們帶著辛苦賺得工錢回歸老家，促進(jìn)了中西部地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，也帶動了中西部地區(qū)的水泥銷售。房價上漲的不良后果也有許多，如：1）年輕人熱愛都市，對住房的需求無法抑制，變著法子落戶城市，推動房價越調(diào)越高的同時，害苦了父母。2）邊遠(yuǎn)小城人少地多，地價便宜，各路大小財神在房地產(chǎn)暴利氛圍的驅(qū)使下，不由自主地大量造房，一不小心造出許多“鬼城”，許多參與者終將無法脫身。房價調(diào)控對政府的威脅主要是引發(fā)金融危機(jī)，漲也危機(jī)，跌也危機(jī)：如果為了抑制房價上漲而大量供地，建房過剩，會造成房價暴跌，最終使經(jīng)濟(jì)歇火，且必然導(dǎo)致金融危機(jī)；如果放任房價繼續(xù)上漲，則必然會失去民心，而且因暴漲誘發(fā)而來的暴跌直接就是金融危機(jī)。

　　習(xí)近平總書記在最近一次政治局學(xué)習(xí)會上作了重要講話，著重強調(diào)了提高供應(yīng)量的問題，提高住宅供應(yīng)量必然會在總體上起到降低房價或減緩房價上漲速度的作用，這是引導(dǎo)房價趨勢平穩(wěn)合理的新的正確的道路方向，令人倍受鼓舞。只要房價穩(wěn)定幾年，而工資每年增長，大部分中小城市的房價收入比很快會回歸正常，而天安門周邊、陸家嘴兩岸等地，本就不是普通百姓安居之地，也無須我們關(guān)注。有鑒于此，筆者對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，回避金融風(fēng)險提供思路如下：

　　1.堅持“建設(shè)用地先國有化再拍賣使用權(quán)，農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)百姓所有”這一大方向不動搖（所謂的583方案真的推出，會動搖國本，根本就是誤國之談，如在大眾的推動下得以推行，必為國之災(zāi)難，或有證明機(jī)會）。

　　2.合理確定城市建設(shè)規(guī)劃范圍，按照能夠覆蓋土地補償、基礎(chǔ)設(shè)施投入等成本開支的原則，確定城市核心區(qū)和非核心區(qū)的地價標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，無限量競價提供建設(shè)用地，擴(kuò)大供應(yīng)量。

　　3.把18億畝耕地紅線的表述修正為：嚴(yán)格按照城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等占用的耕地面積數(shù)量，征收每畝不低于30萬元的耕地占用費；該款?？顚Ｓ茫芍醒胝_招標(biāo)，選擇合格的民營企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)在光水土條件適合的地方，按照標(biāo)準(zhǔn)，連片造田；由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建成驗收并有償發(fā)包給農(nóng)場主耕種；造田面積按照占2造3要求進(jìn)行，鼓勵屋頂科學(xué)合理綠化；造田經(jīng)費節(jié)約部分返還各地財政，不夠部分由中央財政支付，并在下一年度適當(dāng)逐步提高耕地占用費標(biāo)準(zhǔn)，使收支平衡。

　　按照以上3條，如遇房價上漲過快，則土地實際供應(yīng)量自動增加，從而抑制房價上漲；如遇房價下跌，則因為土地成本的剛性存在，房價也跌不到哪里去。本質(zhì)上，財富從“金本位”轉(zhuǎn)化到“土地本位”，則金融因地產(chǎn)崩潰而發(fā)生危機(jī)的概率降低到極低水平。

　　最有危害性的做法是土地私有化，試想在土地公有的時候，祖宗運氣好落腳在大城市郊區(qū)的人們，已經(jīng)在拆遷中獲利巨大；而偏遠(yuǎn)山村的人則一無所獲，這已經(jīng)是極大的分配不公。如果土地私有化，那么偏遠(yuǎn)山村的土地還是沒有價值，大城市郊區(qū)的利益群體更有資格漫天要價，增加城市建設(shè)成本，并最終轉(zhuǎn)嫁成為偏遠(yuǎn)山村人們進(jìn)城安身立家的成本，從而使身份不公、分配不公、福利不公進(jìn)一步嚴(yán)重化、擴(kuò)大化。土地私有化的另一巨大危害則是財富價值體系的突然的全面的瓦解和重構(gòu)，并在“財富價值重構(gòu)”的過程中帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大震蕩。

　　分析房地產(chǎn)發(fā)展的目的是為了分析其對水泥市場的影響。十年來，水泥市場隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。與市場規(guī)模不斷擴(kuò)大相應(yīng)的，是水泥產(chǎn)能的不斷擴(kuò)大。我們需要感謝的是，宏觀調(diào)控特別是金融對水泥行業(yè)支持力度的不斷減弱，客觀上是在幫助水泥行業(yè)，我們應(yīng)該萬幸，水泥行業(yè)沒有被列入國家重點的發(fā)展行業(yè)（如光伏、風(fēng)電等），即使如此，殘存在我們體內(nèi)的勤勞勇敢基因還是帶著我們水泥行業(yè)浩浩蕩蕩地邁入產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的時代，這也從另一個層面說明“過剩是不可避免的”，我們需要思考的過剩了怎么辦。

　　微觀的，從行業(yè)內(nèi)看，目前已有的做法主要有：

　　1.聯(lián)合重組，獲得壟斷利益成功的例子大家都知道，如四面八方，利用市場控制力，呼風(fēng)喚雨，規(guī)模不斷擴(kuò)大。

　　2.單打獨斗，盡顯英雄本色大英雄之如海螺，如紅獅 、華新等，利用成本、市場優(yōu)勢，各據(jù)一方，并時刻想著趁機(jī)吞并或消滅對方。

　　3.縱橫機(jī)動，狹縫中求生存強者環(huán)伺，虎狼之地，欲求生存，只有靈活機(jī)動，是中型企業(yè)的現(xiàn)實選擇。時而為虎作倀，時而驅(qū)狼趕虎，目的都是為了那個羊，活得好辛苦。

　　4.跳出三界笑，看云起云落許多人已經(jīng)這么做了，無需點名，只不知水泥三界外，它鄉(xiāng)飯酒可好否？

　　沒而如果從宏觀看，則不好預(yù)測，只能猜測，即準(zhǔn)確度可能很低?？偟膩碚f，水泥行業(yè)不再值得大規(guī)模擴(kuò)張，具體可能會有各種情形：

　　1.如果放開土地供應(yīng)的同時，放開限購，放松金融管控，這是筆者認(rèn)為積極穩(wěn)妥地方法。水泥企業(yè)會在政策實施的前幾年，因房價穩(wěn)定、需求旺盛，住宅開工面積擴(kuò)大而受益，帶來“黃金三年”，之后開發(fā)量逐步減少，直到很少，水泥企業(yè)可和房地產(chǎn)企業(yè)一起較為從容地逐步調(diào)整或撤退。

　　2.如果學(xué)習(xí)京七條，推出7折自住房，筆者認(rèn)為這是一種愚蠢的做法，即：如果房子供不應(yīng)求，那么購房者必然會向掌權(quán)者補部分差價以獲得此自住房，國家白白損失了一大塊地價款；如果房子供過于求，則周邊房價必然向下靠齊，那么自住房又需要重新調(diào)低基價，如此循環(huán)，根本不可行，只會亂套。如果此法推廣，將造成全社會財富符號（即資產(chǎn)價值）的大幅縮水，并因此摧毀國人的消費信心而對其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也帶來極為嚴(yán)重的負(fù)面影響。如果這樣，水泥行業(yè)只能做好過苦日子的準(zhǔn)備工作。

　　3.如果繼續(xù)限購限貸，則各種矛盾繼續(xù)積累。房價要么繼續(xù)上漲，要么突然暴跌，平穩(wěn)的可能性為0。因為限購代表了“供不應(yīng)求”，群眾在此強烈暗示下千方百計創(chuàng)造購房資格，從而疊加產(chǎn)生了越來越多的虛假需求（順便使民政局工作人員工作更繁忙）。如果國家有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此產(chǎn)生錯誤判斷，將帶動房地產(chǎn)市場過度發(fā)展，誘使房價在將來某一時刻突然崩盤。對此，水泥行業(yè)需要密切關(guān)注中心城市的動態(tài)房屋總需求數(shù)量（含非戶籍常住人口的住宅需求）和成套住房的比例，并在拐點到來之前預(yù)作籌劃。

　　新的十年，國進(jìn)民退現(xiàn)象將得到一定程度轉(zhuǎn)換，民營企業(yè)尚有新的希望。國營企業(yè)特別是某些央企，會因某一屆領(lǐng)導(dǎo)的厭惡而差點消失，又會因某一屆領(lǐng)導(dǎo)的厚愛而過度膨脹，現(xiàn)又會因為壟斷與民爭利、腐敗多發(fā)而遭到社會反感，類似因素，注定了其無法長期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。反觀民營企業(yè)，也是命運多舛，如過度癡迷某一行業(yè)并盲目發(fā)展，自會受到市場懲罰；而在遇到困難時，又不會也無法隨意拋棄。如此自動制衡，累了企業(yè)的所有者，但從機(jī)制上還是比國企合理，如獲公平待遇，應(yīng)該能夠為國作更大貢獻(xiàn)。