公募REITs市場回暖：價格反彈，增量資金涌入，政策支持擴容加速

證券時報記者 吳琦

沉寂多時的公募REITs（房地產信托投資基金）又活躍了起來。

近期，受多重利好因素影響，公募REITs二級市場價格集體反彈，近60日全部實現上漲。中證REITs指數近60日累計漲幅高達13.57%，表現甚至好于同期中證紅利指數6.74%的漲幅，成為同期表現最好的資產之一。

與此同時，市場擴容的步伐明顯加快，4月份又有不少產品集中獲監(jiān)管反饋。

二級市場

價格集體反彈

“五一”假期，港交所REITs紛紛上漲，如富豪產業(yè)信托、越秀房產信托基金分別上漲20.41%、8.05%。拉長周期來看，港交所REITs近10日區(qū)間表現均實現上漲，反彈信號明確。

相對港交所REITs，內地公募REITs近期漲幅更大。中證REITs指數年初至今累計上漲6.41%，近60日累計漲幅高達13.57%。

從近60日表現來看，內地公募REITs全部實現上漲，其中博時蛇口產園REIT累計漲幅達30.43%，中金普洛斯REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中關村REIT等7只REITs累計漲幅均超20%。

不同資產類型公募REITs表現不同。資產類型為能源基礎設施的公募REITs表現最好，如中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT、鵬華深圳能源REIT近一年累計漲幅均超10%，成立于2024年3月份的嘉實中國電建清潔能源REIT至今漲幅超15%。上述4只REITs價格均于近期創(chuàng)下歷史新高。

值得注意的是，在公募REITs價格一路走高之際，其業(yè)績表現卻不盡如人意。平安證券表示，受多因素影響，一季度多數REITs營業(yè)收入、財務完成度下行，僅保障房相對穩(wěn)健。產權類REITs營業(yè)收入環(huán)比平均下降1.49%，經營權REITs營業(yè)收入同比平均下降7.94%。產業(yè)園和倉儲物流出租率、租金等不同程度下降；一季度雨雪惡劣天氣導致部分經營權REITs收入下降。平安證券表示，REITs業(yè)績或未見底，季報情緒博弈之后不排除震蕩回調。

增量資金涌入

受公募REITs產品自身運營情況，以及市場悲觀情緒蔓延、限售份額解禁等外部因素影響，向來被認為穩(wěn)健的公募REITs產品此前經歷全面下跌，甚至出現破發(fā)。

今年以來，由于市場供需關系改善，以及政策面頻頻釋放利好等因素推動，公募REITs迎來反彈。

“今年以來，制度完善與產品業(yè)績穩(wěn)定共同推動我國REITs市場表現企穩(wěn)回升?！敝行抛C券表示，公募REITs資產類別持續(xù)多元，成交活躍度伴隨規(guī)模擴張日益提升，政策亦對REITs市場發(fā)展保持高度支持。

2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確了REITs的權益屬性，并規(guī)定可以選擇將估值損益計入OCI（其他綜合收益），增加權益資金，降低資產負債率。市場普遍認為，這在一定程度上可以消除二級市場短期波動對利潤的影響，REITs的配置價值得以體現。

4月19日，中國證監(jiān)會發(fā)文表示，將內地和香港地區(qū)合資格的REITs納入滬深港通標的?；ヂ摶ネㄍ顿Y范圍再擴容，投資品類進一步豐富。

此舉無疑將為兩地REITs帶來更多增量資金，滬深港通機制的優(yōu)化將有助于提升市場整體穩(wěn)定性和定價效率。

光大證券表示，將公募REITs納入滬深港通將能夠吸引境外投資者投資公募REITs，有助于提升市場流動性；但同時也可能對產品信息披露、定價合理性、項目運管能力提出更高要求。此外，香港REITs底層資產以商業(yè)地產為主，滬深港通的開通，或將為低迷的REITs市場帶來增量資金，兩個REITs市場的聯動性或將加強。

為公募REITs提供更多增量資金入場有助于提振公募REITs參與者交易情緒。實際上，從去年7月伊始，頭部基金公司紛紛宣布，旗下FOF（基金中的基金）可投資于公募REITs基金并修訂基金合同、托管協議。有頭部券商表示，部分FOF基金明確可投公募REITs，意味著潛在增量資金入場，有利于資金抓住市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機會。

總市值再創(chuàng)歷史新高

4月30日，中金印力消費REIT在深圳證券交易所上市，內地消費基礎設施REITs市場進一步擴容。

至此，今年共發(fā)行6只公募REITs，與2023年全年持平，發(fā)行規(guī)模合計15億元，相當于2023年全年發(fā)行規(guī)模的四分之三?？梢姡?024年公募REITs發(fā)行明顯提速。

截至4月30日，滬深交易所的公募REITs產品達到36只，二級市場收盤總市值約為1061億元，刷新公募REITs總市值最高紀錄。

內地公募REITs資產類型覆蓋了保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、消費基礎設施和園區(qū)基礎設施。

當下，交通基礎設施和園區(qū)基礎設施是公募REITs產品數量最多的類型，均有9只產品，其中交通基礎設施公募REITs二級市場總規(guī)模最大，占全市場公募REITs的比例達四成。

今年公募REITs市場有望加快擴容。國務院近日印發(fā)新“國九條”提出，推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展；研究制定不動產投資信托基金管理條例；落實并完善上市公司股權激勵、中長期資金、私募股權創(chuàng)投基金、不動產投資信托基金等稅收政策。市場人士認為，新“國九條”為REITs市場提供了政策支持和發(fā)展方向，預示著我國REITs市場將迎來新的發(fā)展機遇。

4月份，公募REITs審批反饋明顯提速，不少產品集中獲反饋、集中獲批。4月3日，4只公募REITs同日獲批，分別是易方達廣州開發(fā)區(qū)REIT、華夏深國際倉儲REIT、博時津開科工產業(yè)園REIT和工銀瑞信河北高速REIT。4月15日，建信建融家園租賃住房REIT、中金聯東科技創(chuàng)新產業(yè)園REIT、華夏金隅智造工場產業(yè)園REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT共4只公募REITs獲得交易所反饋。

除此之外，目前還有10余只公募REITs處于申報待獲批階段。

在公募REITs擴募方面，3月中下旬，中航京能光伏REIT和國泰君安東久新經濟REIT兩個項目先后發(fā)布擬擴募公告。其中，中航京能光伏REIT擴募獲上交所受理，成為年內首個獲受理的擴募申報，該基金擬擴募裝入蘇家河口、松山河口兩個水電站項目，有望成為首單探索“光伏+水電”資產混裝的擴募項目代表；國泰君安東久新經濟REIT擬購入南通、重慶等產業(yè)園。

展望未來，中信證券認為，在經濟增速觸底前后，與民生和社會穩(wěn)定緊密相關，需求廣泛且政策邊際影響力大（民生型）的REITs類別投資性價比可能顯著高于其他類別REITs。長周期視角下，基于廣泛需求且長期經營回報有保障的民生型REITs亦高度匹配追求相對穩(wěn)定收益類REITs投資者需求。

原標題：增量資金涌入 公募REITs持續(xù)反彈