保交樓：多部門出臺專門措施 多地因城施策

近期，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設(shè)交付，目前專項工作正在緊張有序地進行中。多地政府因城施策，推動“保交樓、穩(wěn)民生”，部分停工項目開始復(fù)工。

多地設(shè)立紓困基金推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)

有關(guān)部門強調(diào)，“保交樓、穩(wěn)民生”工作堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持法治化、市場化原則，壓實企業(yè)自救主體責(zé)任，落實地方政府屬地責(zé)任，切實維護購房人合法權(quán)益。

近日，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案對外發(fā)布，該基金規(guī)模暫定為100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。

在武漢，中國建設(shè)銀行擬以湖北省為試點，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。

值得關(guān)注的是，除地方政府外，資產(chǎn)管理公司也開始加速入場。繼中國華融與陽光集團簽署紓困重組協(xié)議后，中南控股與江蘇資產(chǎn)8月10日宣布合作紓困。根據(jù)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設(shè)立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作，包括存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

此外，長城資產(chǎn)披露，上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項目資產(chǎn)深入研判，部分項目已成功落地或批復(fù)出資；信達資產(chǎn)首單紓困項目也于7月成功落地。

在各地政府、金融機構(gòu)及房企合力推進之下，目前已有多個停工樓盤傳出復(fù)工消息。

多項目試水“金融機構(gòu)接管+委托共建”模式

目前，不少停工項目通過金融機構(gòu)接管、債權(quán)人收購、拍賣債權(quán)、合作方托管等方式盤活，實現(xiàn)了保交樓。

克而瑞研究中心發(fā)布調(diào)查報告顯示，恒大集團陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司注入資金以保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。債權(quán)人中信集團收購了佳兆業(yè)在深圳市的4個項目、總貨值約500億元。無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在阿里拍賣平臺轉(zhuǎn)讓債權(quán)，以期盡快引入投資人續(xù)建。

業(yè)內(nèi)人士認為，從實踐來看，“金融機構(gòu)接管+委托共建”模式促進了問題項目的有序出清。以信達資產(chǎn)紓困房企的首個成功落地項目——廣州南沙“悅伴灣”為例，該項目由信達折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)進場操盤代建，對項目實行資金全封閉管理。

在廣東廣州、云南昆明、江蘇江陰等地，金融機構(gòu)也通過引入共建商來盤活停工項目。廣州百筑公司的百晟廣場是廣州市中院裁定的首例重整項目，因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的調(diào)停下，各債權(quán)人就項目債務(wù)及償還方式達成一致，引入重啟資金，由藍綠雙城作為資產(chǎn)管理方負責(zé)開發(fā)續(xù)建和市場重新定位，以實現(xiàn)有品質(zhì)的交付，保障了各債權(quán)人的權(quán)益。

有關(guān)部門表示，房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責(zé)任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險外溢，切實承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。

藍綠雙城控股集團董事長曹舟南表示，絕大多數(shù)紓困項目需要啟動資金，藍綠雙城已經(jīng)聯(lián)合金融機構(gòu)成立了一期18億元的紓困專項基金，用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

需綜合分類施策

目前，各地樓盤停工原因較為復(fù)雜。除設(shè)立房地產(chǎn)專項紓困基金之外，多地還通過成立專班、返還土地款、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等措施，督促停工樓盤續(xù)建。

在蘇州，停工項目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項目現(xiàn)場，督促項目盡早復(fù)工，監(jiān)督項目工程質(zhì)量，落實“一樓一策一專班”。在重慶，有關(guān)部門成立房地產(chǎn)問題項目風(fēng)險化解處置小組，安排專班跟進項目建設(shè)進度，并對項目賬戶資金封閉管理。

“每個樓盤不一樣，具體情況實際上非常復(fù)雜，建議各地‘一樓一策’差別化處理?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱認為，當(dāng)務(wù)之急是在短期內(nèi)快速給市場與企業(yè)注入流動性，問題項目要全力盤活，首先仍需啟動資金。

曹舟南認為，部分房企雖然現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，但資產(chǎn)仍在，并非資不抵債。地方政府可以通過紓困基金回購?fù)恋?，相?dāng)于政府再次收儲，房企獲得“救命錢”，達到雙贏的效果。

一家房企負責(zé)人說，房企雖然面臨流動性壓力，但是手里依舊有大量資產(chǎn)，建議監(jiān)管部門鼓勵銀行開放有抵押融資，緩解房企資金困境和行業(yè)交付難題。

有關(guān)部門表示，將堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。